樓價上升 3辣招功不可沒?

隨著人口持續增長，香港土地供應有限，住宅物業日趨矜貴。為了回應市民對住屋的訴求，政府近年推出各項措施以安撫市民，當中包括推出針對樓市的「3D辣招」印花稅及「一手住宅物業銷售條例」。

市場供應隨著印花稅而大大減少，成交量隨之萎縮，然而，辣招只能短暫令買家卻步。稅項推出初期，確有少量業主對後市抱存憂慮，選擇略為調低價錢拋售物業，不過只屬相當個別例子。畢竟現時絕大部分業主都實力雄厚，他們寧可持貨，也不會隨便減價沽出物業。買家眼見樓價未有下跌，逐漸再度投入市場，甚至追價購入物業。

事實上，每當政府推出新措施，買家都會擔心入市後樓價會進一步下跌，故寧願靜靜觀察市場走勢，方才決定是否入市。就抑壓市場氣氛而言，辣招可謂略見成效，業主不再輕易放售單位，就連換樓客亦放慢步伐，傾向觀望。問題是，市場上存在大量有實際住屋需要的買家，需求遠比供應多，在供不應求的環境下，樓價必然持續上揚，在此層面，辣招實在功不可沒。筆者一直希望政府能取消額外印花稅或雙倍印花稅，因為大量盤源被辣招綑綁，影響供應，對樓市生態極為不健康。以雙倍印花稅為例，稅項令投資者卻步，同時直接影響市場上的租盤供應，拉高租金。樓價高企，買家未能入市，轉買為租者同樣要「捱貴租」，結果市民的住屋問題依然存在。

各大報章不時會報導個別屋苑創新高的成交個案，有專家明言，樓價經已見頂，有機會回落，筆者認為，樓價下跌機會微乎其微，皆因以下多項因素支持樓價，令樓價仍有上升空間。

一、   量化寬鬆

隨著美國、日本、歐洲相繼推行量化寬鬆政策，令大量資金流入市場，在資金缺乏出路下，只有帶動更多資金至物業買賣市場。

二、   全球通脹問題嚴重

全球通貨膨脹問題嚴重，而樓市基礎穩健，住宅物業向來是長線投資的熱門產品，物業可謂保值和升值的最佳選擇。

三、   發展商成本上漲

現時以一手市場主導，在建築成本及人工持續上升的情況下，發展商雖然採薄利多銷的銷售策略，但也難以「賤價」推盤，因此樓價絕對有一定保證。

四、   購買力積累

辣招令購買力積存多時，市場上存在大量一心入市的買家，大量購買力可謂一觸即發。

【刊於2015年2月5日 經濟日報專欄】