利嘉閣：DSD致工商舖成交價量齊跌 2014成交6,658宗挫35% 後市審慎樂觀

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，2014年全年工商舖物業買賣登記僅有6,658宗，除較2013年顯著下跌35%外，亦延續兩年來的跌勢，並較2012年時近20年高峰期的18,150宗，急挫63.3%。買賣登記金額方面，亦由2013年的1,390.29億元，進一步回落至945.8億元，跌幅達32%，出現價量齊跌的情況。 

比較過往多年來的走勢分析，工商舖物業買賣登記在1998至2002年均在5,000宗的水平橫行，自2003年「沙士」後便反覆彈升，並於2012年達致高峰期的18,150宗成交紀錄，其後在2013及14年才出現顯著的急跌(見圖一)，主因是港府在2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）的辣招，直接打擊市場交投，成為該類物業觸頂後走下波的轉捩點。 

雖然2014年工商舖整體表現下滑，惟2015年市場上仍有不少利好因素支撐大市，相信經過兩年連跌後，跌勢將惴定，如加上下列利好因素配合下，今年整體市況料審慎樂觀，穩中向好。  

利好因素:

(1)  政府DSD辣招推出已有一段時間，市場早已作出調適；

(2)   「佔中」結束，政治緊張局勢亦漸平息；

(3)  滬港通效應持續，下半年市場期待深港通，進一步利好商廈物業交投；

(4)  中、歐、日央行相繼放水，環球游資充裕，推動物業投資；

(5)   市場買家趨多元化，本地、外資基金及內地資金均表現進取；

(6)   加息之說已被消化，料美國加息步伐緩慢，息口持續處於低水平；

(7)   東九龍作為第二商業中心的發展概念持續發酵；

(8)  工廈活化計劃將於2016年煞停，料有更多投資者入市趕尾班車；

(9)   地鐵西港島線正式通車，相關效應可持續；

(10) 網購漸趨流行，港正積極向物流中心方向轉型，倉儲物業需求將上升 

黃應年預期2015年工商舖整體成交宗數將上升15%至逾7,600宗水平，涉及金額亦料有10%升幅。他稱，市場參與者已適應了DSD的新稅制，在價格上買賣雙方已作出互動調節，加上多了買家願意以買賣公司股權的形式進行交易，以節省DSD的稅項。他稱，市場越來越多買家願意接受此形式的買賣，例如去年逾1億元以上的成交個案中，便有約30%是以買賣公司股權的形式進行。 

黃應年分析指，2015年將續由大額成交主導大市。分類物業方面，去年傳統區域的商廈落後大市，今年將可收復失地，跑贏大市。工廈方面則會在平穩發展中錄得輕微升幅。至於利嘉閣(工商舖)今年將按市道繼續擴充業務，惟暫未設定任何框架，主要順應市道作出調節。 

工商市場回顧展望 

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，自政府雙倍印花稅（DSD）辣招實施後，去年持續影響工廈物業的交投。工廈買賣登記於2014年僅有2,756宗，較2013年度的4,326宗急跌36%，涉及買賣合約總值258.49億元，亦回落27%，無論價量方面均連續兩年出現回調，其中之原因亦包括去年有新供應延遲推售所致。

從地區方面分析，2014年登記宗數增長的地區僅有長沙灣及柴灣，分別錄得54%及

5%的升幅。而跌幅較顯著的區份為荃灣、觀塘、葵涌及黃竹坑，分別跌60%、49%、43%及32%。當中葵涌區繼續成為全年成交最活躍的區份，共錄得626宗成交，涉及金額亦為全年分區之首，共計59.36億元，超越2013年排首位的觀塘區。

朱亮恒解釋，荃灣的跌幅主要反映2013年該區有一手開售拉高成交使然，包括TML廣場貨尾、DAN 6及The Galaxy。至於觀塘的跌幅則因之前郵輪碼頭及第二商業中心(CBD2)的概念已令區內價格高企，導致成交出現較顯著回落之勢。 

從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記當中，觀塘及九龍灣包攬首名及次名，分別是觀塘鴻圖道73至75號Koho全幢16億元及九龍灣常悅道21號其士工程服務中心全幢的14.13億元。至於葵涌區亦有2宗成交進駐去年十大貴重個案，分別是嘉定路東方物流中心全幢的7.5億元及工業街威信物流中心全幢的6.33億元。綜觀2014年，全幢工廈成交共有23幢，涉資126.71億元，較2013年的14幢大增64%，反映全幢物業有價有市。 

至於摸貨方面，去年承接2013年首季後的急速下滑之勢，摸貨宗數由每月近200宗的水平，急降至2014年每月平均只有數宗零星成交的水平，甚至在6月份及10月份出現零摸貨的情況。全年摸貨更由2013年的720宗，急挫至去年只有30宗，反映辣招效應下，投資成本劇增而令投資者卻步。

展望2015年，朱亮恒認為成交升跌很視乎今年一手貨的推售情況，他料今年最少有3個項目推出市場，包括金朝陽葵涌青山公路301至305號工廈項目、嘉理資產管理的葵涌業成街項目及新地長沙灣青山道680號項目。預料該等項目的推出可拉高今年的成交量。總體而言，他認為今年工廈成交宗數可從谷底回升，突破3,000宗水平，升幅約10%，至於價格方面亦料有10%的上升空間，惟仍要視乎加息步伐及歐美經濟走向的左右。 

商廈市場回顧展望 

利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮表示，經歷過2014年上半年整體經濟環境動盪後，下半年商廈物業表現稍見改善。縱使美國停止量化寬鬆政策，但中、日、歐等多個國家繼續放水，令環球資金泛濫，加上去年滬港通正式通車，不少內地資金湧入本港商廈市場，加快商廈物業的流轉，令2014年全年商廈買賣成交宗數跌幅相對輕微。 

何紹榮指出，雖然2014年上半年商廈物業交投表現失色，但踏入下半年，市場對雙倍印花稅已作出相應調適，釋放原有購買力，加上因應滬港通正式通車，游資流入本港，在中、港、外資多方推動下，令2014年全年商廈整體買賣登記宗數錄得1,343宗，比2013年的1,856宗減少約28%，惟自04年以來新低；至於成交金額方面，大碼買賣個案減少，令2014年商廈買賣成交總額約337.5億元，較2013年的551.2億元大幅減少39%。全年商廈物業成交宗數及金額都錄得跌幅，主要原因是受雙倍印花稅及銀行收緊按揭成數影響，買家入市意欲減弱，短線炒賣個案相對減少。不過，踏入2015年，只要環球經濟未有急劇轉壞，在現時仍然低息及中、日、歐等多個國家繼續放水的環境下，估計今年商廈物業買賣市場會靠穩發展。 

展望2015年，商廈物業買賣以港島區稍為看好，相信核心商業區如中環、金鐘等傳統甲級商廈呎價會有約10%至15%升幅﹔而受惠於港鐵南港島線發展，預計上環及黃竹坑一帶商廈物業呎價會有約5%至10%上升空間；至於九龍區方面，商廈物業買賣維持看好，特別是九龍東區商廈被看高一線，主要是受惠於政府銳意打造九龍東成為第二個商業中心區，料吸引不少大型跨國及內地企業積極大手買入以及承租商廈，預計該區商廈物業呎價將有約5%至10%上升空間。 

商廈租務方面，租金維持平穩向上，料核心商業區出租比率仍然會維持相當高水平。不過，由於去年全年東九龍有多座新寫字樓相繼落成，涉及約一百多萬方呎樓面面積，在供應量大增下，預料今年該區商廈呎租會存有些微下調壓力，約5%下調空間。整體而言，商廈後市依然看好，在政府致力推動活化九龍東計劃下，刺激發展商及中、外資基金關注，估計2015年全年商廈交投氣氛維持暢旺，買賣量價分別有10%及15%之內的上升空間，料成交量值大約達1,500宗及近400億元水平。 

店舖市場回顧展望 

利嘉閣(工商舖)地產-商舖部首席營業董事黃國柱表示，店舖物業成交在近兩年輾轉下跌，2014年買賣合約登記宗數合共2,559宗，較2013年的近4,000宗水平下跌了36%，涉及合約總值349.76億元，同比跌28%，是2012年觸頂後的近6年最低水平。按物業價值分類計算，介乎200萬元至499萬元的物業成交繼續成為最熱門的買賣類別，共計996宗；而介乎500萬元至699萬元金額的成交宗數則最少，全年全港僅有98宗成交，回落64%，為跌幅最大的類別。 

黃國柱指出，去年細價店舖成交宗數佔比較多，一方面是市場由傳統核心區域向非核心區域轉移，涉及面積及銀碼均較小的成交，另方面是去年有不少商場拆售個案，造就了不少蚊型舖位，直接拉高細價店舖成交數字。除了細價店舖成交暢旺外，大銀碼店舖去年成交亦表現火爆，1億元以上的成交去年便錄得71宗，涉及金額152億元，較2013年的35宗及71億元有一倍的升幅。 

在16個統計區份中，去年錄得買賣宗數上升的共有5區，而錄得跌幅的則有11區(見表五)。上升的區份主要為受惠自由行的北區，如屯門及元朗，及銳意打造成為第二商業中心的觀塘區，它們的升幅分別介乎88%至100%不等，遠遠拋離其他各區。不過，值得留意的是上述區份中有很多在去年均有商埸拆售的個案，故亦解釋了其成交顯著跑贏大市的原因。至於買賣宗數跌幅較大的為傳統店舖旺區，包括尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環，跌幅介乎59%至90%，反映去年活躍市場區域出現較顯著的執位，並持續向非核心區轉移的趨勢。 

2014年十大貴重店舖之首，要數黃大仙區的現崇山商場轉手一役。去年8月中旬，領匯以13.8億元向嘉里建設收購位於九龍睦鄰街8 號的現崇山商場部分，包括屋苑地下、1 樓及2 樓商業單位，以及商場停車位及電單車車位，總樓面約12.6 萬方呎。 

展望2015年，黃國柱認為店舖市道基本趨向穩定，量方面或有調整，價則看升。他指出，去年在多宗拆售成交支持下，仍錄得36%的跌幅，估計今年新場拆售不太活躍下，主要倚賴傳統店舖的交投回升來支撐，在此非常規基數影響下，他估計今年全年店舖成交有約2,000宗水平，較2014年包括有商場拆售在內的數字回調20%，惟估計在大銀碼成交個案持續增加下，今年店舖買賣合約總值料較去年有15%的升幅。 

傳統核心區由於之前數年租金已累積很大升幅，故去年缺乏承接力，無論在成交宗數及金額方面均有較顯著的回調；黃國柱預期傳統核心區的租金在2015年會再跌10%，惟空置率將有所改善。他並預期今年市場會繼續向非核心區域轉移，如北區的屯門、元朗及上水等有新住宅漸次入伙，帶動區內人口上升，年輕人數目增加，支持區內店舖租金今年可有5%至10%的升幅。

發稿人：利嘉閣地產資料研究部