未來十年樓價更難大跌

近年一連串的遊行、佔中等政治運動突顯了香港的民怨日深，部分怨氣來自低收入階層未能置業，貧富懸殊的問題日益嚴重。為了平息市民的怨氣，政府表明日後施政會針對更多有關對年青人的協助，而長遠的住屋供應問題亦成了重點。

上周政府公布長遠房屋策略，運輸及房屋局局長張炳良表示會以加建新公共房屋、加建資助出售房屋及持續土地供應三個方向為主導。筆者認為，現時香港被怨氣所籠罩，不少人埋怨上車困難，市民對房屋的需求極為殷切，為低收入人士加建新公共房屋、資助出售房屋以協助有需要人士上車，此舉無疑能平衡低收入階層。而政策推算在2015-2016至2024-2025年度為期十年會以48萬伙為總房屋供應目標，公私營房屋比例將維持6：4，即私營房屋佔19.2萬，平均每年可供私宅約19,000伙。就今年一手物業成交量近17,000宗計算，可見新供應數字並不算大幅增加，故不會對樓價造成衝擊。預期未來的供應數字可以滿足有能力的買家，同時穩定市場，令樓價趨向平穩，以免樓價急劇上升。

政府積極推出政策以增供應固然是良策，不過實際建設需時，日後要達預期數字，也要五至十年才能真正投入市場，短期內實在難以對整體市場造成影響。再者，香港人口不斷增加，每年新婚人士約有5萬，分支家庭的住屋需求同時上升，而香港地少人多，住宅物業不會供過於求，價值仍然珍貴。

事實上，樓市向來受政治、經濟、息口和供應所影響，每有經濟衝擊、政府壓市出招、加息、減息，影響都總會反映在成交數字之上。然而，樓市有其週期循環，市場會因應時間、價錢而作出相關反應，消息會淡化、樓價過高或低亦會有所調節。而受惠未來10年供應量平穩，樓市勢將趨向穩健。

本年一手成交量近17,000宗，較去年的11,000宗增近6成，而本年的總成交金額更創下歷史新高。筆者預期未來五年，市場仍會由一手主導，代理必然會專注新盤市場。發展商會配合政府加快推盤步伐，貨如輪轉，因此，地產代理必須把握機會，為市場作好準備。

【刊於2014年12月25日 經濟日報專欄】