《2015年樓市前瞻》利好因素持續 剛性需求強勁 明年樓市價量齊升 一手帶動大市

利嘉閣地產預期，明年加息步調緩慢，本地經濟基調良好，而且市場積壓購買力陸續釋放，明年住宅市場交投可望價量齊升。初步估計，明年一、二手住宅買賣登記可望重上7萬宗以上，中小型住宅及豪宅樓價亦可望上升5%至10%。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，住宅市場交投經過去年的呆滯期後，今年樓市表現重上軌道，發展商積極推售一手新盤，帶動整體樓市氣氛，而且政府於5月公布放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限，累積的購買力隨即爆發，二手交投明顯轉活，由於目前市場對中小型單位需求殷切，令該類單位成為今年的升市火車頭，即使9月底「佔中」事件爆發，對樓市交投及樓價升幅亦未造成顯著阻礙。根據土地註冊處資料顯示，截至12月10日為止，2014年整體住宅買賣登記累錄62,575宗買賣登記，涉及金額約為4,120.49億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終可達6.62萬宗，較2013年上升25%；預測全年物業成交總值將按年反彈36%至約4,354.54億元（見附錄圖一及附錄表一）。 

從物業類別劃分，一手市場表現明顯造好，政府於去年四月底起實施《一手住宅物業銷售條例》，經過去年的適應期後，今年新盤推售步伐迎頭趕上，估計今年一手住宅登記量值最終可達1.64萬宗及1,777.5億元，較去年分別飆升52%及85%（見附錄圖二及附錄表二），預料今年一手登記宗數將創自07年後的近7年新高；登記金額更創有紀錄以來的歷史新高。 

由於今年一手住宅市場表現出色，在發展商積極推售新盤，大力增加一手住宅供應，搶佔部分二手購買力之下，二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由去年的80%，進一步滑落約5個百分點至今年的75%（見附錄圖四及附錄表一）。 

隨著今年5月DSD換樓期限放寬，換樓鏈重新啟動，換樓客購買力陸續出籠，另一邊廂，由於中小型單位屬市場上「必需品」，承接力相當龐大，今年二手細價單位受市場熱捧，在上車客及換樓客需求推動下，今年二手交投回穩，預測今年二手住宅買賣登記最終可錄約4.98萬宗，較2013年全年增加19%；預測全年成交總值約達2,577.08億元，按年增加約15%（見附錄圖三及附錄表三）。 

按地區分析，二手物業熱賣地區的交投顯著增加，成交量按年升幅由15%至30%。今年截至12月10日為止，屯門區以多達3,532宗二手住宅買賣登記，繼續高踞今年二手成交榜首，較去年全年的3,070宗增加15%；將軍澳區的二手住宅買賣登記量則達2,868宗，按年大幅增加30%，升幅跑贏大市（見附錄表四）。此外，以龍頭屋苑買賣表現分析，今年暫時未有二手屋苑買賣登記可以「破千」，暫時高踞榜首的嘉湖山莊今年﹙同樣截至12月10日為止﹚的買賣登記錄約746宗，較去年全年所錄的693宗增加8%；至於另一龍頭屋苑美孚新村，今年暫時累錄411宗二手住宅買賣登記，較去年全年的285宗大幅回升44%，以升幅計表現最好。 

陳大偉指出，以全年計算，中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）價格於今年首11個月仍然上升8.1%，預計全年樓價有9.5%的累計升幅；豪宅物業方面，預測全年升幅約2.0%。租金走勢方面，預測兩類物業的全年租金分別上升8.0%及下跌3.5%(見表一)。 

明年樓市持續向好  成交勢可反彈  樓價再闖高峰

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，2014年樓市表現穩步上揚，預計2015年不論一二手住宅交投將進一步增加。政府近年積極推出地皮增加供應，從而帶動發展商推盤意欲，發展商投地態度亦見踴躍，預計明年新盤推盤攻勢將有增無減。而且，因應樓市上車盤需求熾熱，發展商傾向興建及發售更多中小型單位，對明年一手住宅供應及交投有支持作用。 

二手市場方面，去年不少新盤以貼市價推售，搶佔市場焦點，隨著政治運動的影響消弭，換樓客入市意欲轉強，預料部分購買力將流入二手市場；而且，近月一手新盤推出細單位的比例增加，相信換樓客有機會流向二手市場尋寶；此外，2012年推出的加強版SSD(額外印花稅)將於明年到期，屆時將有新一批單位「解封」，加速換樓流轉，故此預計2015年的二手交投亦有機會進一步上升。 

最近不論各區的細單位樓價均屢創新高，由於投資客樂於購買細單位以分散風險，而新一代追求獨立空間，細單位深得市場熱捧，成為升市火車頭，相信將帶起連鎖效應，向上推高中價及豪宅單位交投。至於，新盤的中型及大型單位一向有捧場客，今年的一手住宅登記總值按年升幅較宗數升幅更大，反映大單位購買力強勁。由於來年發展商推售的單位不少是中小型單位，預計市場對中大型單位的需求將流入二手市場。 

廖偉強續指，明年樓市用家需求持續，市場成交節奏可望加快，美國經濟復甦進展仍有待觀察，暫時未有條件大幅上調息口，即使展開加息，預料幅度亦相當有限，明年本港未見有即時加息機會，最快預料要到明年底方會展開加息進程，預計加息步伐緩慢，低息環境可以延續；再者，內地為保持經濟增長，中央有機會推出措施幫助各行各業，調控樓市措施亦陸續撤消，相信將會對經濟活動帶來正面影響，大型企業資金風險壓力隨之減少，流入本港市場資金增加。本港失業率持續低企，通脹趨勢依然以及存款不斷膨脹下，亦有利於本港樓價走勢。 

供應方面，末來政府著力於增加公營及資助房屋供應，相信可望紓緩民生壓力，私樓單位則維持每年1.8萬至1.9萬伙的平穩供應，有利於樓市長遠健康發展。雖然早前政治事件的後續發展可能成為政治上隱憂，但即使是佔中事件期間樓價亦未見下跌，交投所受影響亦不大，其後購買力隨即恢復，佔中期間積壓的購買力亦有望爆發，尤其臨近節日，對經濟活動有望帶來推動作用。 

綜合上述推測所得，廖偉強預測，明年樓市境況將持續向好，一二手住宅成交量料將由今年的6.62萬宗，進一步回升10%至全年約7.3萬宗水平，其中，一手住宅買賣料約達1.8萬宗，較2014年的1.64萬宗增加10%；預測二手住宅成交量則由今年的近5萬宗，上升10%至約5.5萬宗水平。此外，預計明年中細價住宅成交增幅較高，故此明年一二手住宅成交總值預料可達4,645億元，較今年預測的4,354.5億元回升約7%，增幅略低於登記量(見表一)。 

另一方面，由於業主始終緊握樓價操控權，所以相信中小型住宅樓價將延續今年升勢，明年有望再升8%至10%；至於豪宅物業，價格將有望上升5%至10%。租金方面，由於樓價節節上升，部分有意入市的買家暫時轉買為租，加上中小型租盤需求殷切，租金走勢料上升5%；至於豪宅租金，由於高級僱員房屋津貼預算料減少，預料全年租金將大致橫行(見表一)。

發稿人：利嘉閣地產資料研究部