形勢造就 樓價持續穩升

近期樓市表現神勇，中小型住宅成交量價顯著上揚，而且，破頂成交屢屢出現，似乎未為政府推出的「3D辣招」所阻擋，筆者認為，情況出現與「自由行」政策及「3D辣招」其實有著一定程度的關連。

人所共知，香港地少人多，生活環境早已相當擠迫，隨著「自由行」政策近年不斷擴大下，內地自由行旅客來港消費已成習慣，亦成為本地零售市場的重要支柱。大家不難發現，大量店舖、食肆及公共交通工具已被遊客擠得水洩不通，街道上擠迫感越來越犀利，市民的生活空間越縮越窄。

追求獨立空間  細單位有價有市

因此一般市民，尤其是時下的年青人都很希望在住屋方面，可以擁有自己獨立、自主的空間，在狹窄的大環境下享受無拘無束的生活。不過，近年樓價高企之下，年青人負擔能力可能有限，為求有個安樂窩，住屋的大小成為用家入市次要的考慮，總價(LUMP SUM)相宜才是最實際的考量因素，從而令細單位成為市場熱烈追捧的搶手貨，就像最近有新盤推出約100多方呎的開放式單位，即使呎價過萬元，仍然有價有市、迅速獲得市場承接。相信生活環境越擠迫，市場對小型單位需求只會有增無減，預期細單位售價向上趨勢仍會持續一段日子。

事實上，樓市經過近幾年「3D辣招」的洗禮，特別是去年起推出的雙倍印花稅(Double Stamp Duty，簡稱DSD)後，樓價始終跌少升多，「3D辣招」雖然有效阻止樓價在短期內大幅上升，但樓價也沒有條件大跌，原因是業主換樓需求被稅制所限，不僅對手頭上物業更為惜售，加上低息環境持續，刺激資金充裕的業主更加傾向增持物業，造成盤源短缺，樓價更加易升難跌。而且，「3D辣招」亦成功杜絕物業炒賣的風氣，在沒有炒家推波助瀾，樓價向下的風險大為降低，推冧樓價的恐慌一掃而空，令一般市民及投資者安心入市，推動樓價穩步上升。

換樓鏈起動  樓市升浪勢可延續

筆者相信，用家對細單位的熱烈追捧，加上投資者及業主增持物業的意欲持續，樓市焦點將會透過換樓鏈，逐步由細單位市場上移至中型單位甚至豪宅市場，所以，早前交投呆滯的中上價豪宅，樓價也在近期開始止跌回升，預期樓價升浪仍可在一定時段內延續下去。     

【刊於2014年9月18日經濟日報專欄】