細價樓有價有市

 自從政府推出措施壓抑樓市，無論一、二手成交均停滯不前，直至近期方才略見起色。市場的購買力積累已久，市民上車心切，熱捧細價樓。發展商有見市場需求大，自然趁勢推出細單位應市，一手交投氣氛轉好，帶擎二手。買家對後市抱樂觀態度，紛紛出動，不惜以略高於市價的價錢搶細單位，務求促成交易。

 各大報章大肆報導個別屋苑成交創新高，難免令人有現時樓市熾熱的錯覺。然而，就現實而言，現時樓市與旺市相比卻差之千里。盤源供應一直受制於「3D辣招」，市場出現嚴重缺盤的情況，供不應求，促使樓價連帶上升實屬正常。再者，根據土地註冊處數據所得，八月份全港僅錄4,840宗二手住宅買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬期間的市場實況），較七月份的5,590宗減少13%，數字連升5個月後即首度下跌。

筆者認為，旺市時的成交宗數平均每月以萬宗計算，現時不足5,000宗的成交量無疑與本年首季平均每月不足三千宗的數字有顯著升幅，卻不可能與真正旺市相比，更談不上熾熱。加上，以往每年的二手住宅物業成交當中，中小型物業平均佔約七至八成的比重，向來擔當著主導市場的角色，故細價樓備受追捧也並非一朝一夕之事。只因住宅物業市場已淡靜多時，購買力於近日略為釋放，各大傳媒才會將焦點集中於細單位的買家之上。

事實上，樓市一直不乏買家，尤其有實際住屋需要的用家，在目前經濟環境不俗，當前亦無不利因素影響樓市的氣氛下，這批用家為求自己的安樂窩，都會以負擔能力為前題，選擇細單位「上車」。相信樓價升幅將持續一段短時間，直至用家有感未能負擔，屆時無論是成交量或成交價都會再度放緩，這也是筆者經常強調的「樓市有其自然調節機制」。

【刊於2014年9月11日經濟日報專欄】