價高盤缺 市場進入回氣階段 今月二手登記料減10% 五千關得而復失

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，樓市暢旺多月後，七月開始二手市場勁勢開始減弱，受累賣盤趨缺，加上樓價呈現消耗性上升，買賣承接力量減弱，議價相持情況亦相應增加，拖累整體二手尤其是中細價住宅交投回落。預期八月份二手住宅買賣登記宗數將按月回落10%至約4,700宗水平，未能連續兩個月超越5,000宗關口。

綜合土地註冊處最新數據所得，八月首21天全港暫錄約3,330宗二手住宅買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月初的二手住宅市場實際狀況），較七月同期的3,646宗減少9%；因高價物業成交比重上升，期內物業成交總值約達187.22億元，較七月同期的181.73億元倒升3%，登記量值呈「背馳」走勢。

按樓價劃分，7個價格分組中有5個組別的物業登記量報跌，其中價值介乎200萬至300萬元的組別的跌幅較高。數據顯示，今月首3周該組別僅錄560宗買賣登記，物業成交總值約達14.42億元，數值比對上月同期各自減少17%；至於價值300萬至500萬元的組別，今月首21天登記宗數只有1,460宗，成交總值約56.21億元，較七月同期各自減少11%，數據反映細價樓價格急漲後，上車用家入市空間收窄的事實。

按地區分析，十大活躍成交地區之中，則有7個地區的物業登記量報跌，大致反映出二手交投高位回落情況普遍；登記量報跌的地區之中，登記量減幅介乎1%至最高24%不等，其中中細價二手樓集中地包括屯門、元朗、馬鞍山及筲箕灣/柴灣區的登記量按月分別減少15%至24%，領跌大市；至於將軍澳區則以247宗二手住宅買賣登記，超越屯門區，暫時成為今月二手熱賣地區冠軍。

雖然二手大市交投回落，但藍籌屋苑買賣表現強勢依然。事實上，本月首21天十大活躍成交屋苑暫錄306宗買賣登記，按月增加7%，其中太古城的買賣登記宗數按月倍增；沙田第一城及都會駅的買賣登記量亦各自按月增逾50%。

周滿傑認為，樓市自五月份轉勢至今，大量購買力及二手賣盤已被消耗，短期內難以十足補充，加上同期樓價亦急漲8%至10%，買家高追入市難度已顯著增加；而且，樓市熱點已轉移至中價樓市場，隨著單位售價已逾600萬元，樓按借貸成數相應降低，對換樓買家的資金要求及制約亦較多，物業流轉難望像細價樓般強勁，因此相信往後月份樓市旺勢將持續減弱。

發稿：利嘉閣地產資料研究部