香港住宅按揭市場2014 上半年回顧 及 下半年前瞻

 上半年市場回顧

受政府「辣招」、《一手住宅物業銷售條例》、金管局逆周期樓按措施如按揭成數限制及「加3厘按息壓力測試」等措施影響，樓市首季表現極度呆滯，及至次季不利因素淡化及外圍經濟轉趨穩定後，才稍見起色。故此，整體住宅買賣以及按揭市場表現比對去年上半年亦見失色。

2014年截至4月為止，住宅按揭貸款累積批出宗數23,477宗，對比去年同期的27,622宗減少15%。按物業種類的批出宗數劃分，一手物業按揭佔22.8%（5,344宗）、二手物業按揭佔54.4%（12,772宗），而餘下22.8%（5,361宗）則為轉按，數量與去年同期比較，分別增加33.1 %、減少25.4%及減少17.5%。

期內住宅按揭批出總額717.52億元，對比去年同期的777.39億元下跌7.7%。當中一手物業按揭佔231.13億元、二手物業按揭佔372.42億元，轉按則佔113.97億元，數值與去年同期比較，分別增加43.8%、減少23.8%及減少11.0%。

截至4月為止，住宅按揭貸款累積提取宗數為18,293宗，涉及金額531.34億元，平均每宗提取額約290萬元；比對去年同期整體提取宗數22,750宗、總值616.05億元、平均每宗提取金額約271萬元，分別減少19.6%、13.8%及增加7.0%。

《一手住宅物業銷售條例》實施逾年，發展商加快推盤步伐，並以各式各樣的折扣及「即供」優惠吸客。因應「一手強、二手弱」的環境變化，各大銀行為追趕業績及爭取市場佔有率，紛紛針對新盤推出特別獎賞、更優惠的按揭息率等，個別中小型銀行甚至調高代理轉介佣金，力谷樓花按揭生意。故此，今年首季新批出一手按揭宗數及金額按季分別增加42%及60%，分別至4,252宗及175.12億元，較去年同期的一手批出宗數及貸款額分別增加近3成及4成。

由去年8月至今年4月為止，每月二手住宅平均成交宗數低於3,000宗水平，轉捩點在今年5月份政府宣佈放寬雙倍印花稅樓換樓限期後，二手成交隨即谷底反彈，令致5月份現樓按揭登記突破6,000宗，創13個月新高，相信有關成交將於第三季的按揭數字上有所反映。

至於轉按貸款，不少業主受惠近年樓價上漲，加上市場息率仍然偏低，促使業主轉按慳息或轉按套現。踏入2014年，美國聯儲局就加息時間表的言論，令市場憂慮美國會提早加息令本港按息上升，從而令樓價下跌；因此業主紛紛趁現時低息環境，作轉按套現。自3月起轉按申請增加，3月份新批出轉按宗數及貸款金額按月大幅增加28%及31%至1,489宗及32.74億元。

過往傳統P按產品一向主導市場，其選用比率更曾於2012年底升逾90%。不過，鑑於H按產品實際息率回落，有部份銀行提供的H按產品，鎖息上限更與P按產品的最低息率看齊，H按產品比P按更具吸引力；新盤熱潮下，銀行力推新盤存款掛鈎H按計劃，令H按產品選用比例激增。自2月份起，H按產品選用比例重新超越P按產品，創30個月新高，達54.8%；到4月份更升至63.1%。

受目前按揭成數所限，銀行未能為大額物業提供高成數按揭，間接為財務公司帶來商機，刺激更多財務公司及貸款中介公司涉足按揭市場。更有財務公司積極打入新盤市場，推出二按及貼近銀行息率的高成數按揭，為求在樓花按揭市場分一杯羹。由於財務公司批核寬鬆兼具彈性，對未能經銀行成功批核按揭的客戶而言，產品相當具競爭力。

另外，市場環境亦令不少豪宅買家透過財務公司以多重按揭的形式上會，適逢樓價調整，令2014年首季接連有豪宅單位「按爆」慘變「銀主盤」的個案。

市場上有經營手法不良的貸款中介公司就客戶貸款申請，不論成功與否，收取高昂的手續費。

按揭息率方面，因金管局政策限制，按揭息率下調空間不大，銀行為爭取新盤按揭市場，不惜為客戶提供息率以外的優惠，如送出額外現金獎賞，以及高息存款戶口等。大型銀行如中銀、渣打等更破天荒將存款掛鈎按揭計劃由P按產品延伸至H按產品。

5月份政府放寬「雙倍印花稅」樓換樓限期後，樓市氣氛霎時好轉，新盤及二手物業成交顯著增加。恒生銀行更為換樓人士推出低息樓換樓貸款計劃，吸納換樓客於該行承造新物業按揭。

按銀行市佔率排名而言，中銀﹙香港﹚連續16個月蟬聯現樓按揭市場冠軍後，於今年4月份起，被匯豐銀行取代現樓按揭一哥的位置。渣打銀行憑積極進取的新盤按揭策略，亦連續7個月雄踞樓花按揭市佔率榜首，惟中銀積極搶攻新盤市場，自4月份起打敗渣打成樓花按揭冠軍。

 下半年樓按市場預測

銀行承造按揭取態進取  新盤按揭成主導

雖然二手住宅市場近況好轉，惟「辣招」影響未除，相信下半年二手樓按生意增加空間不大，故此，各大銀行及財務公司仍視新盤按揭為主要戰線。為追趕下半年業績，相信有銀行及財務公司會推出按息以外的優惠，如贈送高息存款戶口、現金禮券、額外現金獎賞、信用卡簽賬回贈等相關的優惠吸客。

H按產品選用率將進一步上揚

目前H按產品最低實際息率僅為1.9%（H+1.7%），有部份銀行更可提供H按鎖息上限低至2.15%，相比市場上P按產品息率2.15%至2.4%扯平甚至更低；加上銀行仍會力谷新盤H按產品包括存款掛鈎H按產品，下半年H按選用比例料可進一步攀升至80%甚至更高水平。

政府政策對樓按市道影響

「雙倍印花稅」樓換樓限期延長後，市民換樓意欲增加，加上發展商近期提供樓價折扣及即供上會優惠力谷新盤銷售，配合銀行各項新盤按揭優惠，刺激下半年樓花按揭登記總數料有可觀增長。另外，政策放寬後，發展商的新盤銷售策略將會更迎合換樓客，預期銀行為搶攻新盤市場，勢必推出更優化的樓換樓貸款產品。

按息持續低企

上半年美債孳息下滑，雖然美國年初宣佈逐步縮減買債規模，但美國聯儲局主席亦預期結束買債後約6個月才會開始加息；加上歐洲央行剛實行負利率及規模四千億歐元的「QE」，短期內環球息率趨跌，因此低息環境仍然持續，預期本港按息仍可維持低企，銀行亦會繼續寬鬆承按。

財務公司業務持續膨脹

受金管局的按揭成數規限，銀行未能為中高價物業提供高成數按揭借貸，財務公司的業務空間及實質運作勢必持續膨脹，預期一手住宅成交增加下，下半年將有更多財務公司提供高成數樓花按揭。財務公司亦會積極開拓各類的貸款產品，如物業二按、業主貸款、汽車貸款及樓換樓貸款計劃以作配合。

隨著樓市狀況好轉，加上短期息口仍低，市民入市意欲勢必持續回升，積累購買力重新釋放下，一、二手住宅物業勢持續攀升，估算全年登記量最少達6.2萬宗，物業成交總值相應回升至約3,900億元。

預期2014年市場將以新盤主導，2014年一手按揭批出宗數料將倍增至19,000宗，新取用按揭貸款宗數將達68,000宗，貸款額將達1,880億元，較2013年全年的59,572宗及1,586.04億元，分別回升約14.1%及18.5%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部