利淡因素主導 商廈市道復甦緩慢 下半年成交量勢難超五百宗關口

 上半年商廈買賣市道回顧

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事陳偉良指出，自政府將DSD稅制納入工商舖物業範圍後，商廈買賣自此便一蹶不振，每月登記宗數更在雙位數與三位數之間的低位浮沉。今年初美國宣布削減買債，引發新興經濟出現泡沫爆破危機，加息壓力及經濟下行機會突然增加，投資者入市變得審慎保守；另一邊廂，業主議價態度強硬拒絕落價，增加成交難度，進一步拖累商廈買賣登記宗數連續多月低於100宗水平，並導致上半年累積成交宗數創出歷史新低紀錄。

根據土地註冊處最新資料，2014年上半年截至6月19日為止，全港僅錄443宗商廈買賣登記，由於價值逾十億元的大宗交易銳減，物業成交總值僅約103.90億元，預計上半年買賣登記量值最終達475宗及109.24億元，較2013年下半年的629宗及約241.95億元，分別銳減24%及55%外，而上半年登記量更勢將創出歷史新低記錄。

按物業價格劃分，6個價格組別分類當中，除了價值2,000萬元或以上的物業組別買賣登記宗數報升外，其餘5個組別的買賣登記量均報跌，減幅介乎2%至55%不等，其中中高價物業買賣萎縮的程度最為嚴重。數據預測，上半年價值介乎1,000萬元至2,000萬元的物業買賣登記只有約71宗，較去年下半年的157宗銳減55%。另外，價值700萬至1,000萬元的物業組別，成交量亦減少52%至今年上半年預測的30宗。

再以地區劃分，從本行觀察的11個分區中，有6個地區買賣登記量報跌，當中油麻地區上半年僅錄15宗﹙截至6月19日為止﹚買賣登記，較去年下半年急挫55%，跌幅最大。反觀，銅鑼灣邊陲地帶及西營盤區則商廈成交密集，上半年登記量逆市反增50及55%，成為靜市下的奇葩。

上半年商廈大宗交易及售價與租金分析

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事周寶基指出，隨著政府推出「雙倍印花稅」及「實時徵稅」兩項措施壓抑工商舖物業以來，大宗物業買賣尤其是全幢交易所涉成本及風險相對較高，因此實力買家入市相當審慎，今年上半年大宗買賣交投更見疏落。

數據顯示，今年上半年僅錄6宗全幢商廈買賣，較去年下半年7宗再減14%，其中價值最高的是灣仔「永亨金融中心」全幢，物業總值約15.88億元，至於其餘全幢登記價值均低於10億元，情況有別於去年上半年連錄逾10億元大手買賣，包括價值67.25億元的觀塘「城東誌2座」以及價值24.27億元九龍灣「東匯18」等全幢交易。﹙注意：新近易手、價值54.25億元的觀塘One Bay East（東座）成交截稿前尚未註冊﹚

回顧去年上半年整體商廈售價走勢，DSD稅制出台後，大大減弱物業買賣流轉，整體商廈售價升勢嚴重放緩；根據差餉物業估價處數據顯示，今年首4個月整體商廈售價僅錄約1.0%的升幅，預期上半年整體商廈售價將在2%以內，上升速度明顯較12年全年的24.8%及13年全年的9.0%更慢。

至於中區甲級商廈售價方面，近年來造價升勢一直放緩，去年全年更僅錄不足1%的升幅，不過差勁表現則有望於今年扭轉，今年首4個月暫錄約0.6%的升幅，預期上半年可望有2%至3%的升幅。

整體商廈價格回軟，租金走勢亦難獨善其身。因大型金融機構擴充上較保守，商廈整體需求減弱，加上部分業主減租留客以免丟空樓面，導致今年首4個月整體商廈物業租值僅錄0.9％的漲幅，預期上半年整體租值升幅最終僅約1%，升勢肯定遠遠不及12年全年的7.7%及13年全年的7.5%。

反觀，核心區甲廈租值連跌兩年後，今年首４個月首見回升0.3%，反映核心區甲廈租客流失的現象可能有所改善，預期上半年核心區甲廈租值可約有1%的升幅。

下半年商廈整體市道前瞻

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級區域董事何紹榮預期，隨著用家逐漸消化DSD稅制，歐洲實行存款負利率政策，港美加息機會明顯降低，資金利息成本低企下，相信市場游資將會重返投資物業市場。加上「滬港通」有望年底開車，相信不少內地證券行已看準業務到香港發展的良機，預期更多中資金融機構為擴充業務而擴充人手及增租樓面，對商廈租售需求有一定的推動作用。

利淡因素仍然左右市場  下半年商廈買賣料低位徘徊

然而，DSD稅制下商廈賣盤供應緊絀，加上部分業主將持有樓面轉租，進一步削減賣盤的潛在供應；而且，外圍市況未見轉壞，業主勢必惜售手上物業，商廈價格不變下，預期下半年整體商廈買賣交投將持續低企，估計每月成交量僅約70至90宗水平，折算半年登記量約480宗，與上半年相若。

至於下半年商廈售價走勢預測，隨著歐洲減息以及「滬港通」效應推動，加上盤源緊張，交吉盤甚「吃香」下，業主叫價再度強硬，傾向「不到價不賣」，因此預期下半年趨勢持續，整體商廈售價料有5%之內的升幅。至於中區甲廈，隨著外圍市況轉趨平靜，大型跨國企業料會重新部署擴張步伐，對商廈樓面需求增加；加上「滬港通」效應刺激，預期不少中資機構來港物色中區甲廈樓面，對區內商廈售價發揮正面作用，預計下半年中區甲廈售價料有3%至5%升幅；至於非核心商業區內的商廈售價因樓面需求減少，因而預計下半年約有5%至8%的跌幅。

至於下半年商廈租值走勢預測，鑑於各行業對商廈租務仍有一定的需求，商廈租務市場仍然活躍，加上部分地區樓面供應持續緊張，相信今年整體租金仍可緩步上揚；不過，鑑於近年環球經濟環境欠佳，難望用家再亦高價承租物業，因此估計下半年商廈租值再難大升，預計約有1%至2%的升幅；核心商業區甲廈樓面新供應欠奉，加上「滬港通」效應出現，中資金融機構將增租樓面，不乏需求下仍可帶挈核心商業區甲廈租金同樣有約1%至2%的升幅。至於港島乙廈租賃市場，因新樓面供應充裕，而且需求相對減弱，因此預期下半年租金有機會下跌5%至8%。

至於九龍東甲廈租值，鑑於今、明兩年的商廈供應量，將集中在東九龍區，包括觀塘及九龍灣等，預期大量樓面在今年下半年起陸續推出預租，業主或會降低租金攬客；觀塘區將會有數幢工廈活化成商廈項目預期推出，鑑於此類項目屬改裝性質，吸引力難免較全新落成的甲廈「輸蝕」，因此預期業主意向租金將較新落成的甲廈租金有所折讓，故此區內供應增多對租金構成壓力，預計下半年東九龍甲廈租金或會因此下跌5%至10%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部