積壓購買力釋放 下半年樓市穩步向好 利嘉閣：成交續有增長 樓價升3%至5%

儘管2014年樓市開局欠佳，但次季開始，政府微調DSD換樓豁免期，釋放換樓購買力後，樓市隨即弱勢轉強。隨著市場逐漸適應壓市「辣招」，政府「解辣」激活換樓循環，再加上低息環境持續及排山倒海的新盤攻勢，預期可牽引更多積壓購買力出台，繼續帶旺下半年一二手樓市。利嘉閣地產估計，下半年一、二手住宅買賣登記再增逾35%至約3.85萬宗，中小型住宅及豪宅樓價可有2%至5%的上升空間。

上半年住宅市場回顧

利嘉閣地產董事陳大偉指出，政府近年不停「加辣」壓抑樓市需求，住宅市場交投每況愈下。但踏入2014年，政府暫停「加辣」之餘，兼且延長DSD換樓豁免期為樓市「解辣」，樓市終於升溫回暖，一二手住宅交投霎時驟增外，中小型住宅售價及租金更見「U」型反彈，而且更收復首季最差開局時的失地，營造「量價齊升」走勢。

綜合土地註冊處數據，2014年上半年整體住宅買賣登記共有28,258宗，涉及金額約為1,739.37億元。較2013年下半年的24,360宗及1,628.34億元分別回升16%及7%。

從物業類別劃分，一手市場表現較為出色。事實上，發展商年內不斷積極推盤，開價貼近二手之餘，並以推出稅項回贈等招數促銷，成功牽引購買力出台，取得超越理想的銷售成績，從而帶動上半年一手住宅買賣登記累積達6,832宗，較去年下半年增加24%；同期成交總值則達627,89億元，較去年下半年增加20%。

二手住宅市場表現亦同步好轉。雖然首季表現極度沉寂，但次季物業成交急起直追，登記量按季反彈70%下，令上半年二手住宅買賣註冊量達至21,172宗水平，較去年下半年的18,851宗回升14%；同期物業成交總值則達1,111.48億元，較去年下半年的1,104.20億元微升1%，增幅遠較登記量為低。

按地區分析，從十大二手熱賣地區之中，9個分區交投報升，登記宗數分別增加12%至32%不等，而當中細價樓集中地的表現尤其優勝。就以高踞二手成交榜首的屯門區為例，上半年累積二手住宅買賣登記宗數共有1,609宗，較去年下半年的1,378宗增加17%；暫時排名第三的沙田區，半年二手登記量共有915宗，較去年下半年的692宗大增32%（見附錄表四）。

上半年龍頭屋苑交投亦同步復甦，暫時高踞榜首的嘉湖山莊，上半年買賣登記共有351宗，較去年下半年所錄的296宗增加19%；至於黃埔花園及新都城，因兩房單位備受追捧，上半年分別累錄153及147宗買賣登記，較去年下半年分別大增68%及71%。

陳大偉指出，儘管首季二手樓價反覆向下，惟次季來臨後，購買力霎時釋放，追逐有限盤源，中小型住宅樓價自此重拾升軌，並收復年初失地。數據顯示，中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均建築呎價達7,709元，數值較較去年底的7,639元回升0.9%；至於租金方面，過去半年升幅更達2.1%，升勢明顯較樓價優勝。

反觀，豪宅價格走勢卻截然不同，受制豪宅新盤溢價顯著收窄，加上發展商採用大量稅項回贈促銷，令二手豪宅樓價不斷反覆向下，今年首5個月豪宅價格（以全港35個指標豪宅項目作代表）則下跌2.4%，預測半年跌幅則擴大至約2.5%。租金走勢方面，因內地經濟放緩，外籍駐港員工數量明顯減少，加上房屋津貼削減，拖累租金在過去半年下跌約2%（見附圖五及附表圖六）。

下半年住宅市場展望

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，承接上半年復甦勢頭，下半年樓市會持續向好。自DSD在去年2月面世以來，市場經過年餘的觀察期後已逐漸適應壓市「辣招」，樓價下跌預期正慢慢沖淡，壓抑購買力將繼續釋放。

政府技術上延長DSD換樓豁免期，不僅活化市民換樓程序，亦同時提升本地購買力的內部循環，無論對一二手住宅交投均有正面推動作用，可見樓市環境正不斷改善。

未來市場需求不會只限於來自上車及換樓用家的住屋需求，相信通脹升溫加上低息環境造就「負利率」延續下去，物業投資和保值需求亦會有所增加。

政府5月份主動「解辣」微調DSD換樓豁免期，顯示出下半年政府再次「加辣」壓市的機會不大，樓市政策轉向從緊的風險已大為降低。 

美聯儲局加息步伐未見加快，而且，歐洲推行負利率政策及量化寬鬆政策，幾可確認短期全球利率將持續低企，資金流動性更高，利好物業借貸融資，「水源」充足下樓市成交量價才有穩健攀升的基礎。

雖然3D稅項依然掣肘換樓流轉節奏及二手盤源供應，但隨著購買力基礎擴大、市民入市意欲提升及積壓購買力釋放，下半年一二手住宅可望進一步增加。初步估計，下半年一二手住宅買賣登記量值可達3.85萬宗及2,405億元水平，較上半年的2.83萬宗及1739.4億元分別增加36%及38%，其中一手住宅買賣登記量值料達9,500宗及870億元，較上半年分別增加40%及39%；預測二手住宅買賣登記量值則會回升36%及38%，至約2.9萬宗及1,535億元。

樓價預測方面，因二手市場已現盤荒，二手成交量價難望長升長有，加上下半年一手攻勢排山倒海，預期下半年整體樓價只能溫和上升，相信中小型住宅的樓價可有3%至5%漲幅，而豪宅樓價則只能回升2%至3%；至於未來租金走勢，隨著多個大型項目將於第四季開始排隊入伙，中小型租盤供應大增下，或會減弱目前租金急漲的走勢，預期未來半年漲幅大概只有1%至3%；豪宅租金則會持續向下，受外籍僱員減少來港及高級僱員房津持續被削，未來半年或須再跌3%至5%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部