盤荒阻礙購買力釋放 澳門物業成交淡靜 利嘉閣：下半年投資海外物業成新趨勢

 上半年樓市回顧

一手住宅

利嘉閣（澳門）地產區域董事鍾惠芳指出，雖然澳門經濟前景美好，訪澳旅客持續增加，博彩收入持續暢旺，GDP維持高增長，在建娛樂項目以至就業機會多不勝數，利好樓市交投，不過，實際上受累「特別印花稅」、「新八招」及「新樓花法」行政措施影響，上半年澳門住宅交投甚為平靜。

根據過往經驗，每年首季分屬樓花銷售的傳統旺季，惟「樓花法」自去年六月推出後，因預售許可審批需時，樓花供應一直數量不多；及至今年三月以後，全新項目「雙鑽」﹙第二座﹚及「南灣壹號」應市，再加上「星河灣‧名門世家」及「君薈」推出少量貨尾，樓花供應緊絀的情況才稍見紓緩。另外，由於新盤價格已升至一定高位，市場反應較理性。故此，物業成交量值明顯不及往年。

回顧今年首5個月，住宅成交量為3,743宗，涉及金額249.30億元﹙澳門幣‧下同﹚，較去年同期6,861宗及406.73億元分別銳減45%及28%，其中「住宅樓花」成交佔695宗，涉及金額88.65億元，較去年同期的3,278宗及268.97億元，分別減少79%及67%，跌幅較整體住宅市場更顯著。此外，「住宅樓花」佔整體住宅買賣比例，亦由去年首5個月的48%，急降至今年同期的19%，可見市場萎縮程度甚為嚴重。

發稿：利嘉閣地產資料研究部

二手住宅

利嘉閣（澳門）地產區域董事袁艷彤指出，受「特別印花稅」影響，二手賣盤可算有出無入，可供轉售的賣盤流轉緩慢，積壓購買力無法釋放，部份資金另謀出路轉而流入工商舖及海外物業市場，導致上半年整體成交量持續薄弱，二月份成交量更創下兩年來的新低,根據統計局不動產買賣成交統計，今年首5個月「現貨住宅」成交佔3,048宗，對比上年同期的3,583宗下跌15%，不過，同期物業成交總值則倒升17%至160.65億元，情況特別。

需要特別提出的是，雖然今年澳門住宅物業交投疏落，但樓價升勢卻未有停止。澳門財政局數據顯示，今年首季全澳住宅平均成交價格﹙元/每平米﹚高達87,539元，比對2013年第一季的79,886元，增幅達9.6%。

工商舖及其他投資物業

利嘉閣﹙澳門﹚地產工商舖區域董事李海文表示，近兩年澳門經濟增長高速增長、博彩業收入勁升下，進駐澳門的海外公司數量越來越多，而且，訪澳旅客人數不斷增加，零售市道向好，市場對工廈、寫字樓及店舖的投資需求有增無減。

工廈方面，雖然活化工廈政策在2011年4月起實施以來，整體成效不彰，但工廈買賣還未納入SSD稅網，而且工廈本身價格偏低及租金升幅強勁，工廈投資需求以至物業買賣表現依然一支獨秀。回顧今年首5個月，全澳工廈成交宗數共有260宗，涉及金額45.62億元，較去年同期的221宗及29.19億元，分別增加18%及56%。

至於平均樓面呎價，亦由去年中約3,000元上升至現時約4,000元，升幅接近33%。由於工廈租金相宜，不少行業包括紅酒倉、私房菜及補習社開始轉租工廈，亦有公司將其辦公室搬遷至工廈，帶動平均呎租由去年中約7.5元水平，上升至目前的9.5元水平，升幅亦達24%。商廈及店舖市場方面，今年首5個月全澳商廈及店舖買賣成交共有803宗，較去年同期的805宗大致相若，不過，同期物業成交總值則約100.52億元，較去年同期的69.68億元大增44%，走勢明顯「旺價不旺量」。

商廈價格方面，因澳門商廈供應明顯追不上本澳商業及駐澳海外公司的增長，無論樓面售價及租金均有明顯增長，就以皇朝區樓面為例，現時，皇朝西近賭場的平均呎價約為10,000元至12,000元水平，皇朝東平均呎價為8,000元至9,000元，即目前該區樓面平均呎價約9,500元，較去年底的7,200元上升約32%，平均租金亦由去年底約17元升至目前約25元，租金回報約2-3厘。 

舖價方面，撇除區分、人流、舖形及門面闊度等不同因素的影響，目前民生段旺區一線地舖成交呎價一般介乎4萬至6萬元，民生段旺區二線地舖一般呎價介乎1萬至2萬元之間。舖租過去一年平均上升30%至35%不等，視乎區分而定。現時，皇朝東方面，平均成交呎價為3萬至5萬元，平均呎租約70元至80元。而皇朝西面向賭場的舖位，平均成交呎價為18萬至20萬不等，平均呎租300至400元不等，該區租金回報率不足2厘。

下半年住宅市道展望

住宅

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，鑑於澳門人口不斷膨脹，住屋需求愈見緊張，但「樓花法」下全新樓盤供應仍會持續稀疏，而「特別印花稅」則阻礙二手放盤流通，幾可肯定，整體住宅供應無法滿足龐大需求，預期下半年住宅交投依然疏落，估計成交量將少於5,000宗水平，而現樓及樓花買賣所佔比例約為八二之比。綜合全年，整體住宅買賣將會少於1萬宗，較去年12,046宗最少下跌17%。

下半年物業成交總值預測達330億元，綜合全年成交總值約630億元，較去年全年的681.95億元下跌8% 

廖梓嘉續指，倘若未來住宅供應再無增加，成交繼續乏力，市場資金需要尋求出路之下，海外物業將成為主要焦點。因為近年外地物業價格較低，吸引不少本澳投資者，將部份資金轉移到海外，例如近期開售的多個香港新盤如「環宇海灣」、「Grand Austin」、「麥花臣匯」等。除了住宅樓盤外，相信將有更多澳門投資者購買香港的工商舖物業。

工商舖及其他投資物業

工廈及商廈方面，因市場需求鼎沸，而下半年新增樓面供應不多，樓面依然供不應求，相信各區商廈樓面售價及租金將會在未來半年再升最少10%

至於店舖市場，預測卻略有不用。因澳門政府已收緊過境旅客留澳日數，而銀聯亦限制賭場內零售店使用銀聯卡消費，此舉對各區街道人流、零售市道以至店舖的租值及售價將會造成頗大變化，相信投資者將按兵不動，觀望市場變化，初步預計下半年店舖交投將減少5至8%。