啟德及白石角住宅地周五截標出售 樓面造價合理值約每呎5,800及5,500元

位於啟德新發展區及馬鞍山白石角兩幅住宅用地將於本周五（5月23日）截標出售。利嘉閣地產研究部主管周滿傑初步估算，前者樓面造價合理值約為每方呎5,800元，後者則約每方呎5,500元，預期兩地可為庫房進賬約64億元。

九龍啟德1H3地盤屬住宅（乙類）發展用地，地皮面積82,603平方呎，地積比率約5倍，最高可建樓面面積約達413,015平方呎，物業高度限制在主水平基準之上110米；地皮有「限量」建屋條款，須興建不少於630個住宅單位。此外，賣地章程內容顯示，政府亦硬性規定發展商需運用不少於10%可建樓面，以興建樓高3至6層的低密度住宅。

周滿傑認為，儘管發展商投地出價近期傾向保守，而且個別地皮更加出現「流標」惟考慮到項目位處市區核心地帶，亦毗鄰日後東九龍新商貿發展區，地理就如今日灣仔﹙比對中環核心商業區﹚一樣；地皮又與未來沙中線啟德站近在咫尺，交通配套一流；最後，值得一提的是，地皮位置亦剛好座落在兩道「鮮風走廊」的交界處，相信項目落成後應可擁有較佳的採光及空氣流通。故此，就算只計地利、交通及環境三項等基本因素，地皮樓面呎價合理值最少也可達5,800元，折算地皮售價可達23.95億元。

大埔白石角地皮屬住宅（乙類）用地，地皮面積208,822方呎，地積比率約3.5倍，可建樓面約730,876方呎，物業高度限制在主水平基準之上52米。由於毗鄰用地在今年三月流標，而且，兩地發展參數及座向相若，認為地皮樓面呎價合理值可能要下調至每方呎5,500元，才有望獲發展商承接，折算地皮售價約40.20億元。

發稿：利嘉閣地產資料研究部