蝕讓成交增多 四月私宅轉手賺幅續降

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，新盤近月減價促銷、樓市「辣招」不徹以及美國預告可能提前加息等負面因素影響，愈來愈多二手業主看淡後市，並且願意削價、甚至蝕讓沽樓套現，導致二手單位轉售獲利的成功率以至業主賣樓的平均賺幅續走下坡。

綜合土地註冊處資料所得，四月份2,052宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共有2,018宗，所佔比率僅得98.3%，較三月份的98.9%下跌0.6個百分點，數值更創下近26個月新低（圖一）；期間每宗私宅轉手個案平均賺幅僅得57.4%，較三月份的59.4%急跌2.0個百分點，數值屬近20個月最低（圖二）。

按物業轉售價格劃分，細價私宅轉售成功比率跌勢最急。數據顯示，價值200萬元以下的物業組別的獲利成功比率，由三月份的100.0%，按月下跌10.9個百分點至四月份89.1%，罕有地跌穿90%水平；近月多個豪宅新盤以「筍價」配合「回贈稅款」優惠促銷，二手豪宅競爭力明顯被比下去，與此同時，今年初新興經濟爆發資產泡沫危機，個別豪宅業主擔心市況逆轉，遂大幅減價賣樓套現，導致價值1,000萬元或以上的物業組別的獲利成功比率連月下滑至四月份91.5%，創27個月新低。

樓價下行力壓不斷增加，二手業主沽樓利潤近月更快速向下。數據顯示，四月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有57.4%，較三月份的59.4%下跌2.0個百分點（圖二）；需要特別指出的是，上月帳面蝕讓的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例達1.5%，創26個月新高。此外，環顧四月份十個獲利登記最多屋苑，只有9個屋苑錄得百分百獲利的成績，稍見惡化，而且，平均賺幅介乎14.2%至82.5%不等，數字比對去年底普遍收窄5%以上（表三）

周滿傑認為，今季一手新盤攻勢排山倒海，訂價「貼市」之餘兼且優惠林林總總，加上美國正加速退市，預期短期樓價下調壓力將有所提高，二手蝕讓個案陸續增加外，估計私宅業主沽樓獲利機會亦會降低，而且賣樓獲利所得亦有可能再減3至5個百分點至約50%餘水平。

發稿：利嘉閣地產資料研究部