負面因素充斥 蝕讓成交增多 三月私宅轉手平均賺幅低見57%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，受到新盤近月減價促銷、樓市「辣招」三讀通過以及美國預告可能提前加息等負面因素影響，私宅樓價近期跌勢開始加劇，蝕讓個案亦告頻頻出現，而此舉更拖累二手單位轉售獲利的成功率以至業主賣樓賺幅持續滑落。

綜合土地註冊處資料所得，在3月份1,252宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共有1,236宗，所佔比率僅得98.7%，較2月份的99.2%下跌0.5個百分點（圖一）；期間每宗私宅轉手個案平均賺幅僅得57.4%，較2月份的59.1%下跌1.7個百分點，數值亦屬近19個月最低（圖二）。

按物業轉售價格劃分，貴重私宅轉售成功比率持續下滑，表現最為失色。事實上，近月開售新盤訂價貼市，加上發展商更推出「回贈稅款」優惠吸客，二手豪宅競爭力明顯被比下去，與此同時，今年初新興經濟爆發資產泡沫危機，個別豪宅業主擔心市況逆轉，遂大幅減價賣樓套現，導致價值1,000萬元或以上的物業組別的獲利成功比率，按月下跌1.8個百分點至92.0%，創26個月新低。

一手新盤力壓下，二手業主沽樓時需要手鬆「削價」才能獲得承接，故此，私宅業主沽樓利潤在去年11月份首次跌穿60%後，自此便一直反覆向下。數據顯示，3月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有57.4%，較2月份的59.1%再跌1.7個百分點（圖二）；需要特別指出的是，上月帳面蝕讓的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例達1.2%，是去年1月以來的第三次。此外，環顧3月份十個獲利登記最多屋苑，只有9個屋苑錄得百分百獲利的成績，稍見惡化，而且，平均賺幅介乎13.7%至80.8%不等，數字比對去年底普遍收窄5%以上（表三）

周滿傑認為，次季一手新盤攻勢排山倒海，訂價「貼市」之餘兼且優惠林林總總，加上美國正加速退市，預期短期樓價下調壓力將有所提高，二手蝕讓個案陸續增加外，估計私宅業主沽樓獲利機會亦會降低，而且賣樓獲利所得亦有可能再減3至5個百分點至約50%水平。

發稿：利嘉閣地產資料研究部