一手力壓兼且辣招不撤 樓價勢續跌 預料今月私宅轉手賺幅低見55%水平

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，發展商近月瘋狂推盤搶客，加上政府辣招正式三讀通過，樓價短期無望回升之下，整體樓價跌勢已在二月份開始擴大，預計有關情況將會在三月份的樓宇買賣登記中反映出來，初步估計，今月二手單位轉售獲利的成功率以至賣樓賺幅將會下跌至約98%及55%水平，並且勢將創下近3年及2年來的單月新低記錄。

回顧二月份私宅轉售獲利記錄，發現上月1,013宗二手已知上手購入價的私宅住宅買賣登記中，帳面成功獲利共有1,005宗，所佔比率99.2%，較1月份的98.6%回升0.6個百分點（圖一）；每宗私宅轉手個案平均賺幅自1月份跌穿60%後，二月份數值亦只得59.1%，較1月份的58.2%輕微回升0.9個百分點，始終不能超越60%的關口，呈現反覆向下的走勢（圖二）。

按物業轉售價格劃分，貴重私宅轉售成功比率持續下滑，成為數值獨跌的唯一物業類別。事實上，近月開售新盤訂價貼市，加上發展商更推出「回贈稅款」優惠吸客，二手豪宅競爭力明顯被比下去，與此同時，農曆年前後新興經濟爆發資產泡沫危機，個別豪宅業主擔心市況逆轉，遂大幅減價賣樓套現，導致價值1,000萬元或以上的物業組別的獲利成功比率，按月下跌1.2個百分點至93.8%，創25個月新低。

一手新盤力壓下，二手業主沽樓時需要手鬆「削價」才能獲得承接，故此，私宅業主沽樓利潤在1月份跌穿60%後始終未能再次重上該水平。數據顯示，2月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有59.1%，較1月份的58.2%輕微回升0.9個百分點（圖二）；需要特別指出的是，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例，自去年10月份失守30%比率後，自此便一直滑落，2月份數字更進一步下跌至24.6%。

周滿傑認為，首季一手新盤攻勢不斷，持續耗用不少購買力，加上3D稅項未能撤銷，樓價短期下行趨勢已成，預計將有更多私宅業主加入減價沽樓的行列，獲利機會勢將縮窄之餘，而且賣樓獲利所得亦有可能再減3至5個百分點，回落至55%以下水平。

發稿：利嘉閣地產研究部