入市成本增加 中高價換樓鏈威力大降 下半年成交佔整體比率高位回落

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，受DSD稅制重擊下，去年二手樓市極度疲弱，不僅物業住宅成交量創出歷史新低，而且，由下半年起，二手樓市的中流砥柱 — 換樓用家入市顯著放緩，導致中高價二手流轉顯著轉慢，成交佔整體買賣比率更因此從高位回落，創出近年半新低。

周滿傑認為，由於新年度政府不撤辣招，中產家庭換購二手物業仍然相當艱難，加上一手新盤攻勢愈見強勁，而且，大部份樓盤又以中產家庭為主攻促銷目標，相信部分客源基礎將轉往一手市場發展，估計有關比率大有可能在年底持續下跌。

綜合土地註冊處最新資料所得，2013年下半年全港僅錄3,687宗價值介乎500萬至1,000萬元的中高價二手住宅買賣登記，涉及總值241.81億元，較上半年的5,122宗及338.39億元分別下跌28%及29%，量值同時創近兩年新低外；下半年中高價成交佔整體二手登記比例僅約19.6%，較上半年22.1%下跌2.5個百分點。

事實上，回顧去年下半年各類價格類別的買賣登記，發現價值介乎500萬至1,000萬元的中高價二手住宅成交表現最為失色，成交佔整體比率僅約19.6%，較上半年下跌2.5個百分點，跌幅居首。至於價值千萬元或以上的物業，下半年所佔整體二手比率亦減0.3個百分點至6.2%。

按地區分析，去年下半年十大熱賣地區買賣登記量悉數報跌，凸顯中高價交投萎縮層面甚廣泛，其中黃埔/海逸、鰂魚涌/康怡以及灣仔/銅鑼灣區下半年登記量急跌38%至40%不等，跌幅嚴重。

按屋苑分析，除了維景灣畔下半年交投逆市報升外，其餘9大熱賣屋苑登記量皆報跌，其中熱門換樓屋苑太古城、海怡半島及黃埔花園登記量更顯著下滑39%至46%，反映去年用家作換樓決定審慎，以致換樓流轉放緩。至於日出康城及美孚新村各累錄85宗中高價買賣登記，同列去年下半年最熱賣的屋苑之首。

至於全年計，2013年全港僅錄8,809宗價值介乎500萬至1,000萬元的中高價二手住宅買賣登記，涉及總值580.20億元，較2012年的12,399宗及810.74億元分別下跌29%及28%，量值同時創近4年新低。不過，倘若以所佔比率計，去年成交佔整體二手登記比例則按年攀升3.4個百分點至21.0%的歷史新高，情況迥異。

發稿：利嘉閣地產研究部