壓市措施淡化 樓價下調增承接機會 預期今年商廈價跌量升

2013年商廈市道回顧
利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事鍾偉明指出，「雙倍印花稅」出台及政府推出「實時徵稅」措施影響，2013年投資物業市場顯著降溫，其中商業樓宇買賣交投所受影響尤其嚴重，年內多個月份的物業買賣登記宗數僅得「雙位數」水平，以致全年成交量最終收縮至不足2,000宗，創出近十年新低。

根據土地註冊處最新資料，2013年全港僅錄1,856宗商廈買賣登記，較2012年的3,231宗銳減43%，表現比店舖樓宇買賣登記按年下跌29%為差，不過比工業樓宇買賣登記按年減53%稍稍為好。但以每月平均值計算，去年每月平均登記宗數只有約155宗，創後沙士的新低紀錄，可見交投實屬疏落。至於成交總值方面，鑑於去年市場出現多宗價值逾20億元的全幢物業買賣登記，支持全年物業成交總值按年倒升2%至551.23億元，量值呈現「背馳」走勢。

按物業價格劃分，6個價格組別買賣登記量悉數報跌，減幅介乎18%至71%不等，其中細價物業買賣表現較為失色。數據顯示，政府將壓市焦點擴大至投資物業市場，引發投資散戶大量撤出市場，癱瘓細價乙、丙級商廈買賣及投機活動，導致去年價值200萬以下的物業買賣登記僅得213宗，較12年的744宗勁減71%，交投萎縮最厲害。另外，價值500萬至700萬元的物業組別，買賣登記量亦大減43%至2013年的192宗，減幅第二。

再以地區劃分，從本行觀察的11個分區當中，共有10個地區的買賣登記量報跌，跌市範圍甚為廣泛，減幅介乎17%至67%不等，其中觀塘區交投量萎縮情況最嚴重，去年全年該區僅錄99宗買賣登記，較12年的304宗急跌67%，跌幅最大；北角區登記量亦按年銳減55%至去年的69宗，減幅排名第二；至於旺角區全年累錄290宗買賣登記，成為去年商廈熱賣地區之首，不過登記量亦較12年勁減52%之多。

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事陳偉良指出，隨著政府推出「雙倍印花稅」及「實時徵稅」兩項措施壓抑工商舖物業，大宗買賣尤其是全幢式交易所涉成本及風險相對高，因此實力買家入市相當審慎，以致大宗買賣交投轉為疏落。數據顯示，去年十大貴重商廈買賣登記個案中，共有７宗買賣屬全幢交易，當中較矚目的包括觀塘城東誌2座（67.25億元），觀塘One Bay East（西座）（45億元）、旺角香港上海匯豐銀行大廈（31.58億元）、何文田亞皆老街113號（29億元）及九龍灣東匯18（24.27億元）。

商廈交投萎縮之餘，反映短線投資活躍程度的「確認人身份買賣」（俗稱摸貨）亦見同步回落，全年商廈「摸貨」登記宗數共有267宗，涉及金額32.09億元，較2012年的287宗及34.33億元，同時減少7%；不過以「摸貨」成交佔全年買賣登記比例計，情況則有所不同，所佔比率由2012年的8.9%，回升5.5個百分點至去年的14.4%。

回顧去年整體商廈售價走勢，DSD稅制出台後，大大減弱物業買賣流轉，與此同時，部分物業租值下滑，最終引致部分物業造價有所下調，導致整體商廈售價升勢放緩；根據差餉物業估價處數據顯示，去年首11個月整體商廈售價累錄約8.2%的升幅，升勢明顯不及11年的18.1%及12年的24.8%；中區甲級商廈售價更見頂回落，去年首11個月錄得約3.5%的跌幅，扭轉11年上升13.5%及12年上升7.9%的大好形勢。

商廈價格回軟，租金走勢亦難獨善其身。受累歐債危機及環球經濟欠佳影響，商廈整體需求增長減弱，導致去年首11個月整體商廈物業租值僅錄7％的漲幅，升勢較11年的15.5%及12年的7.7%放緩。至於核心區甲廈租金，更因金融相關行業收縮經營，將部分業務甚至總部遷往租金相宜的非核心商業區商廈，拖累區內租值在去年首11個月下跌1.9%，連跌兩年，反映核心區甲廈租客流失的現象持續。

2014年商廈市道展望
利嘉閣（工商舖）地產商業部高級區域董事何紹榮預期，度過艱辛的2013年後，2014年商廈市道可望否極泰來，走勢回順。他相信，隨著利淡因素逐漸消化，投資者可望重拾信心入市；商廈價格逐步下滑，業主議價態度亦會逐漸軟化，物業吸引力料可逐步增強，而且，中期美息抽升機會甚微，積聚已久的購買力料於可今年逐漸釋放出來，帶動買賣交投轉活，手持充裕資金的商廈用家更有可能主導大市。

樂觀估計，2014年商廈買賣登記可望由2013年的1,856宗超低水平，回升10%至約2,040宗，不過，數值與過往正常年份的2,500至2,600宗仍然相差約20%。由於入市所需資金相對提高，相信明年商廈交投將集中於價值1,000萬元的以下的物業，因為易被風險胃納較小的投資散戶所吸納。

雖然，「雙倍印花稅」出台增加商廈買賣的成本，不過，相信隨著商廈價格逐步回落，仍會有實力財團以及中資機構以合理價錢，吸納罕有、優質物業，相信今年仍有一定大宗或全幢買賣出現，而且成交不只局限於傳統核心區，一些造價相對低水、租金回報率相對理想的非核心商業區商廈，亦會受財團的青睞。

至於商廈售價走勢，鑑於商廈售價已在過去數年累積相當升幅，加上物業流轉又被政府「辣招」纏繞而放緩，而個別地區商廈租金開始回軟，估計未來數年樓價向下走勢的機會大，而且，非核心商業區如長沙灣及九東九龍區的商廈樓面將於未來三年顯著增加，多重受壓下，預期今年整體商廈售價將會下跌5%至10%，核心區甲廈售價將按年下跌5%，而非核心商業區內的商廈售價則有10%的跌幅。

租金預測方面，鑑於各行業對租務需求仍然龐大，加上部分地區樓面供應依然緊張，帶動整體租金緩步上揚，預期今年商廈租務市場仍然活躍，可推動整體商廈租金可有10%之內的升幅；而核心商業區甲廈鑑於樓面新供應欠奉，加上質素有保證，深受不少大戶承租該區，不乏需求下仍可帶挈核心商業區甲廈租金約有5%的升幅；

至於乙級商廈，因租金水平本已落後大市，加上企業成本壓力不斷增加，預期企業對於租金開支控制將會更加嚴謹，相信部分企業租戶將由傳統商業區甲廈樓面，外遷至同區乙廈，甚至直接遷出非核心商業區，預期今年乙廈租金可望上升10%；至於長沙灣及東九龍的新晉甲級商廈，因新樓面供應充裕，可能多於整體需求增加，估計此類甲級商廈租值或會下調10%。

發稿：利嘉閣(工商舖)地產