觀望趨淡 入市意欲增 利嘉閣：明年舖市交投料回升

2013年舖市回顧
利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事陳維敏指出，回顧今年商舖市道交投表現，延續2012年旺勢，年初成交繼續向好，二月登記量更飆升至1,098宗，刷出歷史新高紀錄；原以為良好表現可以延續下去，交投再攀高峰。然而，鋒芒畢露下，惹來政府二月底使出「雙倍印花稅」及「實時徵稅」兩項措施壓抑非住宅物業；此外，工商物業按揭貸款借貸比率，亦由原本最高50%，一律降至40%，增加首期資金要求以及買賣成本；措施對壓抑亢奮中的工商舖物業立竿見影，舖市交投量急轉直下，近數個月來每月登記量持續徘徊於145宗至155宗的極低水平，疲不能興。

今年登記量勢創近四年新低
根據土地註冊處最新資料，截至12月10日，2013年全港累錄3,875宗店舖物業買賣登記，涉及金額約451.87億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終僅達3,994宗，較2012年的5,645宗下跌29%，數值創近四年新低；預測全年物業成交總值則約461.24億元，則較去年的847.98億元下跌46%，減幅較登記量顯著。

至於反映短線投資活躍程度的「確認人身份買賣」（俗稱摸貨），在新稅制下，簽署買賣協議後就須繳付印花稅，連同其他手續費，入場資本無疑較舊稅制增加，若然「摸貨」成交回報過低，「摸貨」活動即時變得無利可圖，因此投資者加辣招後入市較為審慎，「摸貨」活動亦相對減少。

截至12月10日，2013年全港累錄420宗店舖「摸貨」登記，涉及金額39.41億元，較2012年的606宗及71.60億元，分別減少31%及45%；在420宗「摸貨」登記中，實行新稅後「摸貨」登記量合共僅佔143宗，反映大部分「摸貨」活動均在「加辣招」前進行，反映投資者因需要消化新措施，及礙於成本考慮，未敢進行太多的投機活動。

利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事余錦良表示，回顧今年舖市表現，再按物業價格劃分，（截至12月10日‧下同）6個價格組別分類當中，共有5個組別的物業買賣登記宗數報跌，跌幅介乎34%至54%之間，其中價值介乎1,000萬元至2,000萬元的店舖買賣登記宗數，由2012年的971宗，勁跌54%至今年預測的447宗，登記量萎縮甚嚴重；另外，今年僅錄約205宗價值介乎700萬元至1,000萬元的店舖登記，較去年的426宗亦銳減52%，跌幅居次。

逾億元成交按年大減近半
至於今年大宗買賣，入市成本增加下，交投漸趨疏落，2013年全港累錄46宗逾億元以上成交登記，較2012年的87宗大減47%；涉及成交總值約119.85億元，較去年的246.06億元則下跌51%；另外，今年逾10億元以上的極貴重買賣更加少之又少，今年至今僅錄1宗，涉及登記為價值14億元的上水龍琛路48號上水匯全幢買賣，至於2012年則有3宗逾10億元以上的貴重買賣登記。

再以地區劃分，從本行觀察的16個分區當中，共有13個地區的登記量報跌，所佔比率高達81%，而且跌幅由最低31%至最高79%不等，其中觀塘區店舖登記量由去年的125宗，急挫79%至今年的26宗買賣，減幅最大；油麻地區今年亦僅錄80宗店舖買賣，較去年的298宗銳減73%，跌幅居次。其他地區如灣仔、九龍城、旺角、深水埗、屯門及元朗區按年登記量亦減少48%至63%，反映新稅制對各區舖市交投帶來衝擊。

若以成交宗數計，則以尖沙咀區最為頻密，受惠「首都廣場」拆售刺激，該區今年累錄925宗買賣登記，成為2013年店舖熱賣地區之首，登記量則逆市急增1.79倍，跑贏大市；至於北角及荃灣區，同樣因舖位拆售帶挈，今年分別錄438宗及304宗店舖買賣，排名次、季。

藥房、韓國化妝品牌滲透力強
此外，受惠自由行以及即日來往的旅客潮，藥房及韓國化妝品牌舖位愈開愈多，核心地區搶租情況更為激烈。一向是國際鐘錶珠寶店租戶群為主的羅素街，有藥房以近130萬元預租，或會成為首間於羅素街落戶的藥房；另外，近年韓風盛行，韓國化妝品牌趁勢搶駐本港核心區零售舖，開拓本港及內地自由行市場，成為冒起的「生力軍」，至今已成功搶佔了不少優質舖位，其中包括以每月約180萬搶租許留山租用的西洋菜南街單邊舖王；從此可以反映出藥房及韓國化妝品牌勢頭強勁，承租力及滲透力極強。

2014年舖市前瞻
利嘉閣（工商舖）地產商舖部高級區域董事柯偉良表示，今年政府首度以行政手段調控工商舖市場，「加辣招」奏效下交投量持續萎縮。相信經過10個月的適應期後，而且政府明確表明短期內不會撤招，相信用家漸漸消化壓市招數，重新適應新稅制，因此估計明年店舖市道可望逐步好轉，交投量回升。支持因素包括以下數點：

第一，市場資金仍充裕，積壓購買力料釋放。「加辣招」出台後，用家需要時間消化措施，唯有延遲入市；事實上，市場大量資金並沒有流失，只不過暫時抑壓著，靜待適當時機再重新入市。

第二：美國未有條件啟動退市。雖然月初美國公布利好經濟數據，但經濟仍未算真正復蘇，相信仍未有足夠條件可以支持美國於明年初啟動退市，因此預期加息憂慮可暫時紓緩，投資市場交投氣氛可望好轉。

第三：住宅樓市氣氛轉好效應，有助推動舖市交投。眾用家經過整整10個月的消化期後，入市意欲明顯有所提升，加上明年住宅交投氣氛好轉，相信有助帶動投資者重新考慮購入店舖作投資用途，推升成交量。

明年舖位交投量料回升至4,400宗
基於上述各種利好因素，估計2014年店舖買賣登記宗數料可回升10%至約4,400宗水平。至於明年店舖售價走勢方面，一線地舖因供應少，且物業質素優越，預測明年該區舖位售價走勢趨向平穩；至於二、三線地區，地理位置始終不及一線地舖，而且市場尚存不少吉舖，相信業主會減價，引來投資者青睞，惟業主終於不忍貶低物業價值，相信減價幅度有限，因此估計二、三線地舖明年售價只會輕微下跌5%以內。

至於店舖租值走勢方面，一線地舖鑑於生意額及人流有保證，以及商戶多數國際大品牌、連鎖集團，因此承租能力甚強；為了保住舊舖位，部分租戶更以昂貴的租金續租，有些新客戶更率先以高租金，預租租期尚未屆滿的舖位，踢走不敵貴租的舊租戶；租金新指標出現時，有助提升業主叫租能力，因此估計，一線地舖因供應少、競爭大，「一舖難求」的環境支持下，預測明年一線地舖租金可望有5%至10%的升幅。

反觀二、三線地舖因租戶組合、人流、生意額以及物業質素有別於一線地區，吸引力相對遜色，而且業主願意多減租金增加出租的成功率，可減少空置成本。因此預測二、三線地舖租值料會下跌5%至10%。

發稿：  利嘉閣（工商舖）地產
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利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事陳維敏（Eddie）電話：6626 9069
利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事余錦良（Taylor）電話：9772 9674