利淡因素淡化 明年樓市否極泰來 利嘉閣：成交勢可反彈 樓價保持平穩

2013年住宅市場表現失色，不僅物業成交創出新低，樓價走勢亦由強轉弱，惟相信利淡因素逐漸淡化，市況最壞時刻應已過去，明年市場可望否極泰來。利嘉閣地產預期，隨著市場逐漸適應壓市「辣招」，加上美國暫未有足夠條件「收水」，低息環境可期持續，而且，本地經濟依然向好，預期積壓購買力重新釋放，再配合一手住宅供應增加，明年住宅市場交投可望從低位反彈。初步估計，明年一、二手住宅買賣登記可望回升26%至約6.6萬宗，至於中小型住宅及豪宅樓價則各自發展，惟調整幅度僅在5%以內。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，2013年樓市阻滯極多，受累政府及金管局全方位出招尤其是雙重印花稅（DSD）及「加3厘按壓測試」等措施抑壓市場需求，而且，銀行突然調升按息、股市反覆偏軟及《一手住宅物業銷售條例》出台等利淡因素連環重擊市場，嚴重窒礙樓市正常運作，不僅導致新春後樓市「小陽春」未有出現，更拖累一、二手住宅市場陷入長期癱瘓狀態，影響全年住宅物業買賣成交。

根據土地註冊處資料顯示，截至12月5日為止，2013年整體住宅買賣登記累錄48,831宗買賣登記，涉及金額約為2,771.98億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終僅可達5.23萬宗，較2012年大幅下挫37%，創96年政府開始發布電子登記記錄以來的歷史新低；預測全年物業成交總值則按年下瀉34%至約3,081.37億元（見表一及附錄圖一）。

從物業類別劃分，二手市場表現明顯失色。由於政府推行3D物業稅，增加市民置業負擔，而且，金管局同時推行「加3厘按壓測試」及收緊中高價樓的首期借貸，此舉不單阻礙市民上車及換樓，亦限制外圍熱錢流入住宅市場，預測今年二手住宅買賣登記最終只有約4.17萬宗，較2012年全年減少41%；預測全年成交總值亦只有2,068.41億元，按年減少38%（見附錄圖三及附錄表三）。

由於二手住宅市場表現走弱，相反，發展商自第三季起積極推盤，大力增加一手住宅供應，則搶佔部分二手購買力，導致二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由去年的85%，滑落約5個百分點至今年的80%（見附錄圖四及附錄表一）。
 
按地區分析，二手物業熱賣地區的交投悉數報跌，成交量按年跌幅普遍超過30%。就以今年繼續高踞二手成交榜首的屯門區為例，今年截至12月5日為止的累積二手住宅買賣登記宗數只有2,899宗，較去年全年的4,953宗減少41%；暫時排名第七的元朗區，二手登記量更只有1,450宗，較去年全年的2,954宗銳減51%（見附錄表四）。同時，今年龍頭屋苑表現亦欠理想，暫時高踞榜首的嘉湖山莊今年﹙同樣截至12月5日為止﹚的買賣登記暫有約654宗，較去年全年所錄的1,144宗減少43%，而且，幾可肯定的是，今年沒有二手屋苑買賣登記可以「破千」。至於另一龍頭屋苑美孚新村，今年暫時累錄262宗二手住宅買賣登記，較去年全年的637宗大減59%。

陳大偉指出，儘管樓價年內走勢牛皮偏軟，惟以全年計算，中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）價格於今年首11個月仍然上升2.2%，預計全年樓價仍有1.5%的累計升幅；豪宅物業方面，今年首11個月整體價格則下跌6.2%，預測全年跌幅則擴大至約6.5%。租金走勢方面，預測兩類物業的全年租金分別下跌1.0%及3.5%（見附圖五及附表圖六）。

二手住宅市場表現走弱，一手住宅表現亦好不了多少。事實上，政府二月再度出招壓抑樓市，加上《一手住宅物業銷售條例》四月底正式出台，發展商隨即暫停推盤，一手市場曾經出現接近3個月的「休市期」，惟年底前發展商加快推盤收復失地，令年初至今累積推盤量迅速增加至約1.34萬伙（當中包括私宅1.16萬伙、居屋貨尾832伙及綠悠雅苑988伙），估計當中部份成交未能趕及在年內登記，估計今年預測一手住宅登記量值最終只有1,07萬伙及1,013.0億元，較去年分別下跌16%及23%（見附錄圖二及附錄表二）。

明年樓市轉平穩  成交勢可反彈  樓價高位橫行
利嘉閣地產總裁廖偉強認為，2013年樓市表現欠佳，與政府政策干預次數及力度增加有莫大關係。事實上，自政府在2010年次季開始採取行政措施干預樓市以來，政府出招干預次數愈見頻密，加上施壓力度不斷累積，導致物業交投呆滯（單月純住宅樓宇買賣登記宗數不足歷史平均值約7,800宗）的日子便愈來愈多，2011年有7個月，2012年有7個月，2013年則全年12個月成交呆滯，從而亦導致2013年一、二手住宅綜合買賣登記宗數亦創出歷史新低。
 
廖偉強續指，儘管政府堅決表明不會徹招，繼續嚴控樓市，3D物業稅、「加3厘按壓測試」及降低首期借貸成數等壓市招式將繼續左右樓市，預期整體住宅交投仍會較正常狀況為低，惟相信新一年政府再難繼續如今年般頻密地加推政策，市場回復風平浪靜下，用家和投資者觀望態度料會有所好轉，樓市成交節奏可期回復至較正常狀態；美國經濟復甦遲緩，估計明年仍未有足夠條件「退市」，引發加息浪潮，超低息環境可期延續下去；最重要的一點是，本港經濟仍然不俗，GDP仍有增長，通脹趨勢依然以及存款不斷膨脹下，再配合來年約1.6萬伙的私宅供應，積壓多月的購買力料會逐步釋放，帶挈樓市交投由目前谷底，回升至一個貼近正常的水平。

綜合上述推測所得，廖偉強預測，明年樓市境況將否極泰來，一二手住宅成交量料會由歷史新低的5.23萬宗，反彈26%至全年約6.6萬宗水平，其中，一手住宅買賣料約達1.6萬宗，按年增加50%；預測二手住宅成交量則會回升20%至約5萬宗。此外，鑑於中上價住宅成交增幅較高，估計明年一二手住宅成交總值可達4,050.0億元，較今年預測的3,081.4億元回升約31%，增幅較登記量為高（見表一）。

另一方面，由於政府壓市力度不會減弱，樓價難望繼續抽升，不過，低息環境未變，業主始終可緊握樓價操控權，所以相信，無論中小住宅以至豪宅物業，價格將大致橫行。租金方面，隨著多個大型項目於上半年排隊入伙，中小型租盤供求有機會出現短暫失衡，租金走勢仍然牛皮偏軟；至於豪宅租金，因高級僱員房屋津貼持續被削弱，全年租金或會下跌5%（見表一）。

發稿：  利嘉閣地產研究部