香港住宅按揭市場2013年回顧及2014年前瞻

2013年市場回顧

Ø  踏入2013年，政府不斷加推「辣招」，包括雙重印花稅（AVSD或市稱DSD）及「加3厘按息壓力測試」壓抑住宅市場，累及住宅物業買賣交投進一步下挫，物業按揭需求亦受打擊。

Ø  2013年截至10月為止，住宅按揭貸款累積批出宗數61,321宗，對比去年同期的84,338宗減少27.3%。按物業種類劃分，一手住宅按揭所佔比率12.7%（7,778宗）、二手住宅按揭佔63.2%（38,754宗），餘下24.1%（14,789宗）則為轉按，數量與去年同期比較，則分別減少5.6%、減少38.1%及增加9.3%。

Ø  期內住宅按揭批出總額1,676.26億元，對比去年同期的2175.57億元減少23.0%。一手住宅按揭佔302.23億元、二手住宅按揭佔1,080.78億元，轉按則佔293.25億元，數值與去年同期比較，分別減少18.0%、減少30.8%及增加19.8%。

Ø  同期住宅按揭貸款累積提取宗數50,835宗、涉及金額1,353.99億元、平均每宗提取金額約266.0萬元；對比去年同期整體提取宗數61,976宗、總值1518.31億、平均每宗提取金額約245.0萬元，分別減少18.0%、10.8%及增加8.6%。

Ø  政府二月底「加辣」抑壓樓市後，一、二手住宅買賣自此一蹶不振，按揭市場亦在四月份開始轉弱。情況直至第三季末，在發展商積極推盤下，才稍見好轉。

Ø  按政府二月「加辣」壓抑樓市前後作對比，出招前新批二手住宅按揭貸款宗數每月平均達四、五千宗，批出款額介乎120億至130億元；「出招」後二手住宅交投冰封，四月份二手住宅按揭批出宗數及金額隨即下挫，其後每月二手住宅按揭批出宗數只能在三、四千宗區間浮沉，批出金額則在80至100億元水平上落。

Ø  一手住宅按揭方面，影響則相對輕微。《一手住宅物業銷售條例》4月29日生效後，一手市場曾一度出現「新盤休市期」，市況低迷時，一手住宅按揭批出宗數及金額只有200多宗及約10億元，情況相比正常月份的約1,000宗及40億元，相差極遠。惟幸「新盤休市期」僅維持兩個多月便告回復正常，故按揭批核量額跌幅不大。

Ø  至於轉按貸款，三月份大型銀行調高按息，反觀中小型銀行沒有跟隨，促使部份按揭客戶「轉戶」中小型銀行以求慳息；另外，廣為H按產品所採用計算息率的一個月HIBOR，由2012年12月的0.28%下跌至現時0.20%。因H按實際息率低至1.9%，比傳統P按最低息率2.15%相差25點子，所以，大部份業主轉按均採取「棄P用H」。故此，儘管今年樓市交投疲弱，轉按批出宗數及金額不跌反升。

Ø  由於H按產品實際息率滑落，並且較一般P按產品相宜，P按客戶轉用H按吸引力提升，P按產品選用比例一直下滑，最新數字更下跌至十月份的71.7%；至於H按產品選用比例，則由一月份的7.4%，急速上升至十月份的26.3%。

Ø  政府「加辣」壓市下，三月份市場出現加按息潮，加上市場一度憂慮美國提早加息，各銀行如中銀（香港）、恒生、大新、東亞、花旗及渣打等紛紛推出定息按揭產品，息率更低至首年1.68%，其中渣打銀行更推出長達十年的定息計劃。

Ø  定按產品蜂擁出現下，客戶選用比例亦由1月份的0.3%，輾轉上升至五月份的3.1%。不過，及後市場預期落空；而且，基於資金成本因素，部份銀行於下半年上調定按息率，進一步降低定按選用的吸引力，故此，產品選用比例近期已回跌至0.3%的原來水平。

Ø  因金管局新例所限，銀行未能為貴重物業提供高成數按揭，間接為財務公司帶來商機，從而刺激財務公司於年內誕生。由於財務公司批核寬鬆兼具彈性，更可提供貼近銀行的息率，對未能經銀行成功批核按揭的客戶而言，產品相當具競爭力。

Ø  銀行市佔率排名方面，中銀連續12個月蟬聯現樓按揭市場冠軍，全年計奪冠呼聲最高；渣打銀行亦連續3個月雄踞樓花按揭市佔率榜首，倘趨勢持續，料可順理成章成為全年冠軍。

Ø  由於住宅物業買賣銳減，加上金管局實行的各項層級式限貸政策，以及政府多項額外印花稅影響，預期2013年新取用按揭貸款宗數下跌近21.8%至6萬宗，新取用按揭貸款額則料跌17.6%至1,580億元（平均每宗提取金額約260萬元）。

2014年樓按市場預測

按揭市場趨勢

Ø  預期明年低息環境持續，政府亦不會撤招，估計樓價調整有限，二手住宅市場將維持極度牛皮狀態；反觀，發展商適應一手新例後愈戰愈勇，一手推盤量料大幅增加，一手樓花按揭勢將成為樓按市場焦點，樓花按揭產品亦會成為銀行及財務公司兵家必爭之地，相信銀行及財務公司將提供更多按息以外的優惠，如現金禮券或其他與銀行業務相關的優惠吸客。

按揭市場產品趨勢

Ø  由於目前H按最低實際息率僅為1.9%（H+1.7%），亦有中小型銀行可提供H按鎖息上限低至2.15%，相比大型銀行P按息率2.15%至2.4%扯平甚至更低。相信大型銀行為保持市佔將著力主攻H按，競爭升溫下，H按產品息率有機會因此下調外，H按產品選用比率有機會重新超越P按，重新主導樓按市場。

息率走勢

Ø  雖然環球市場普遍認為美國將於明年年中開始退市，但退市不代表即時加息，預期美國要到2015年才正式踏入加息週期，因此未來的息口走勢仍然低企。在本地資金充盈下，相信銀行明年仍維持積極寬鬆態度承造樓按。

財務公司持續湧現

Ø  因金管局的按揭規限，銀行現時只能為細價樓提供最高達樓價9成的按揭借貸，造就財務公司湧現；預期明年將有更多財務公司看準市場空缺，提供高成數按揭吸納樓花客戶。財務公司亦會積極開拓各類的貸款產品，如物業二按、業主貸款、汽車貸款及樓換樓貸款計劃以作配合。

Ø  政府明確不會撤招，3D稅項、「加3厘按壓測試」及層級限貸等行政措施仍會繼續發揮威力，影響大市交投，惟相信市民開始適應新環境下，加上股市近況向好，市民財富累積增加，入市意欲料會回升，積累購買力有望重新釋放出來，樓市可望走出谷底，一、二手住宅成交均會適度回升。初步估算全年登記量最少達6萬宗，物業成交總值相應回升至約3,800億元。

Ø  按照市場形勢估算，預期2014年新取用按揭貸款宗數將達6.8萬宗，貸款額將達1,880億元，較預測2013年全年的6萬宗及1,580億元，分別回升約13%及19%。

發稿： 
利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理黃詠欣﹙Cookie﹚            電話: 2139 6626
利嘉閣按揭代理有限公司公關主任關曉螢﹙Christina﹚           電話: 6347 2867