兩政策影響 供應持續萎縮 住宅交投料低位徘徊

第三季市道回顧

利嘉閣（澳門）地產分區董事王世榮指出，《樓花法》及《房地產中介業務法》兩大新法夾擊下，第三季樓市交投氣氛原已大幅打折，加上暑假傳統淡季影響，澳門住宅每月成交量不足千宗，拖累第三季成交量創出新低。

 《樓花法》出台  樓花買賣急降

一手市場方面，自《樓花法》出台後，發展商推盤步伐瞬間放緩，因為根據《樓花法》法例要求，發展商須完成3項要求，才獲准許出售一手項目，包括：一、獲發整體建築工程准照；二、已完成地基工程，如有地庫層則包括地庫及地面層樓板的結構工程；三、完成分層所有權臨時登記。由於審批程序繁複，打亂預期的銷售程序，因此第三季市場一手供應少之又少，樓花買賣更加直線急降。

 根據財政局數據顯示，5月份累錄721宗樓花買賣，到6月份急跌至73宗，按月跌幅高達90%；到7月份成交量更進一步跌至12宗水平，按月再減84%。雖然到8、9月份樓花買賣分別回升至31及58宗，但從整體數字而言，成交量仍然是相當少；第三季市場僅錄101宗樓花買賣，可以反映出《樓花法》及《地產中介業務法》嚴重影響樓花買賣的流轉。

 兩法實施  市場觀望濃

至於二手市場方面，《樓花法》及《房地產中介業務法》的實施，除了代理促銷兵力需要了解清楚相關法例外，業主及用家亦會對有關法例進行瞭解，故此，條例過渡期間，大多數業主及用家都不敢冒險進行交易，選擇作壁上觀務求將風險降至最低，因此期間樓市交投氣氛難免受阻。加上樓市傳統淡季、美國預言退市干擾、銀行估價不足以及盤源萎縮等因素影響下，二手交投更進一步滑落。

 根據統計局數字顯示，澳門第三季住宅樓宇買賣宗數僅為1,908宗，將較第二季的4,059宗大減53%，數值將創近18個季度、即近4年半以來的新低紀錄；至於全季成交金額則約84.14億元，將較第二季的254.07億元銳減67%，總值將屬近6個季度最少。 

利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝指出，工商舖方面，自政府把SSD稅制延伸至住宅、店舖、商廈、車位後，工商舖交投步伐明顯轉慢，成交量向下發展。隨著《樓花法》及《房地產中介業務法》兩大新法的實施，不但對住宅市場帶來重大衝擊，連工商舖市道亦難免受到影響。根據統計局資料顯示，七、八月兩月合共僅錄316宗工商舖買賣，預期第三季全季約460宗左右，將較第二季的642宗減少28%，按年減幅將更達47%（12年第3季約874宗）；至於今年首8個月工商舖約有1,528宗買賣，涉及金額約143.36億元。

 銀行估價不足、按揭又偏低  工商舖交投疏落

成交量下降，主要因為銀行估價不足，按揭又偏低，加上手續費、各種稅項等費用計算，令投資者的購買成本增加；而且業主同樣觀望後市走勢，減少放盤，僧多粥少的情況下，業主更有條件抬高叫價，形成價格拉鋸局面；再者，SSD稅制下，投資者的選擇減少，因此投資者的投資趨勢開始改變，對工商舖物業的選擇趨向「重質不重量」，偏向投資一些位處旅遊區、高回報率、容易出租的當旺優質地區物業，因為這類物業升值能力毋庸置疑；多種因素影響成交機會下，工商舖交投量漸趨疏落。

 交投雖欠佳  物業價值卻不菲

雖然交投表現欠理想，不過投資物業價值仍然不菲，例如皇朝東西商舖基於盤源短缺下，業主惜售下叫價十分進取，叫價屢試新高，現時皇朝西部分商舖業主大開天價，叫價竟然高達每呎20多萬元，而皇朝東地段商舖亦不弱，大部份叫價都超過每呎35,000元水平。另外，旅遊二線的地段如板樟堂、白馬行一帶的零售熱點舖，叫價同樣可以高達每呎80,000元，直逼皇朝西的舖位，業主叫座力甚高；不過鑑於大三巴至板樟堂、白馬行一帶始終屬旅遊景點地區，旅客人流有保證，故不難受到投資者的青睞。

 至於民生地段的商舖如提督馬路、近媽閣下環街，三盞燈區及關閘附近，叫價則約每呎20,000元。當然，有不少卻步的投資者稍嫌商舖叫價過高，則轉戰皇朝的寫字樓，呎價最新為6,500元，不過近年來皇朝區的寫字樓造價亦有不少的升幅；該區發展潛力優厚，集中不少高級寫字樓，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著。

第四季市道展望

利嘉閣（澳門）董事總經理廖梓嘉展望第四季走勢，在供不應求的情況下，預期交投量將會現水平低位徘徊，樓價則繼續緩步上揚。

 (1)  一手供應雖增  但仍未到位

《樓花法》出台以來，市場一、二手樓花供應大減，一手成交幾乎停頓；經過第三季的調整期後，發展商推盤意欲有所增加，預期第四季一手市場將會有一手餘貨推出應市，當中可能包括君悅灣-君薈、濠珀、金峰南岸及星河灣等新盤貨尾；惟所推新盤餘貨涉及伙數不多，而且以逾千呎的豪宅新盤居多，所涉銀碼較大，難以滿足刻下一眾上車客及換樓客的需求，供應根本未到位。加上即使部分樓花已做好登記，但鑑於後市走勢難以預測，賣樓意欲變得薄弱，間接影響市場供應量，令流通的盤源進一步萎縮。

 現時市場供應不足，實難以滿足龐大的需求，需求包括：

 (2)  本地客收入增  買賣磚頭需求強勁

除了GDP及博彩業毛收入持續有增長，令經濟基礎扎實外，「三低」利好因素（低失業率、低按息、樓宇價格比鄰近地區相對低）。此外，澳門人均收入持續增加，銀行存款金額高企，反映市場不乏實力用家；而對他們而言，買賣磚頭始終是不錯的投資選擇；而且隨著收入增加，相信用家對磚頭作為投資工具的價值會增加，令致市場需求更加龐大。

 (3)  大量外僱強勁支持  需求持續增加

另外，受惠博彩業及酒店業發展蓬勃，澳門外僱數字日益攀升，八月份在澳工作的外僱已高達127,233人，較去年底的110,552人增加15%；隨著多項基建動工、落成，相信外地僱員數字衝破13萬指日可待，將繼續為澳門未來住宅需求帶來強勁的支持。

 2015年起計，分別有“澳門銀河”第二期（196億港元）、新濠影匯（20.4億美元）、金沙巴黎人項目（估計28億美元）、美高梅（約200億港元）、永利皇宮（約40億美元）、澳博（逾250億港元）等項目陸續落成，當中還未包括新濠天地第五座酒店及澳門銀河第三及第四期等。此外，橫琴新區作為「融合港珠澳」的平台亦愈來愈積極，重點項目長隆國際海洋度假區首期部署於十一月開業，相信能為澳門帶來更多客源，令澳門發展更趨國際化，帶動房地產市場漸趨興旺。

 (4)  美國延遲退市低息尚存  上車客置業意欲料增

此外，美國宣佈維持買債規模，變相押後退市計劃，紓緩息口回升隱憂；用家預期低息環境尚存下，暫放下入市戒心，相信剛性需求強勁的上車客，置業意欲料會提升，換言之，對市場盤源的需求亦會相對增加。

 因此廖梓嘉預期，市場需求龐大，惟雙法夾擊下，一、二手供應始終未能達標；加上聖誕假期氣氛影響下，第四季住宅交投難望有突破，預測今季整體住宅物業買賣成交量料僅約2,000宗左右，與第三季成交量相若，繼續於低位徘徊。預測全年成交宗數約為11,550宗，比2012年的16,917宗，下跌32%。至於樓價方面，基於市場供求失衝嚴重，樓價易升難跌，不過升幅將會相對放緩。

 廖梓嘉續指，近年政府透過多種壓市措施去抑制樓價升勢，但在澳門經濟持續向好下，效果未如理想，反而令致流通市面的盤源持續減少，進一步加劇供求失衝問題，樓價更抗拒下跌；因此本人建議政府應適時檢討政策，讓「鎖死」的貨源能重新釋放至市場；此外，透過將閒置土地加快規劃利用，以及加快落實舊區重建計劃等方法去增加市場供應量，能夠紓緩供不應求的窘況之餘，亦能有效地控制樓價升勢。