西貢篤康村路住宅地及 九龍灣商業地周五截標出售 利嘉閣預測兩地共值31.17億元

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，位於西貢篤康村路的住宅用地及九龍灣宏照道與臨利街交界的商業用地，將於今周五（11月1日）截標出售，初步估算兩幅地皮價值合共約31.17億元。

 西貢篤康村路地皮，屬住宅（丙類）發展用地，地皮面積86,898方呎，地積比率2倍，最高可建樓面面積約173,796平方呎，物業樓高不可超過8層，由於地皮東南方面向有大片山坡，而且亦遠離海濱，預期物業建成後可能只有極高層的單位才能享有海景，地理質素一般；此外，項目限建最少270伙住宅單位，平均單位面積僅約643方呎，數值較年初售出沙角尾地皮的單位平均面積1,038方呎為細，限制地皮的價值。初步估算，地皮樓面呎價合理值大致僅4,200元，折算地皮售價約7,30億元。

 周滿傑續指，另一幅位於九龍灣宏照道及臨利街交界的商業地，地皮面積46,253平方呎，地積比率12倍，可建樓面面積最多達555,035方呎，雖然地皮身處九龍灣商業區核心，原先預期項目售價可望因政府的「起動九龍東」計畫而水漲船高；然而，招標文件中卻有限制條款，規定日後中標者禁止分拆項目「賣散」，顯著增加日後項目轉手的難度，地皮價值因而大打折扣。事實上，就以近期九龍灣一宗全幢成交為例，平均樓面呎價較分層轉讓樓面低最少20%。據此估算，此幅加入「辛辣」限制條款的商業用地，樓面呎價合理值大致僅4,300元，折算地皮售價約23.87億元。