私宅業主上季沽樓均賺63.9% 續回落

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，第三季二手交投持續低迷，加上加息陰影濃罩市場，累及樓價走勢反覆偏軟，私宅業主看淡後市、減價沽樓止賺離場者有所增加，令單位轉售獲利的成功比率以至獲利幅度均見緩步向下。綜合土地註冊處資料所得，今年第三季全港共錄4,722宗二手私宅獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手買賣比例達98.8%，按季輕微下滑0.1%，呈現連跌三季的走勢。此外，季內每宗轉手個案平均獲利63.9%，則較第二季的64.0%下跌0.1個百分點（圖一）。

 受政府「辣招」提高市民換樓門檻所影響，向上的換樓動力明顯減弱，不少業主尤其是手持價值逾千萬元的豪宅業主更因此看淡後市，主動削價沽樓止賺離場，導致貴價的物業獲利比率有所下降。數據顯示，價值1,000萬元或以上的物業獲利比率跌勢較急，第三季獲利比率僅96.7%，較第二季的98.7%下跌2.0個百分點，而且，數字亦較整體物業轉手的獲利比率98.8%為低，差幅多達2.1個百分點。

 二手業主失勢「讓利」下，私宅業主沽樓的平均利潤明顯下降。數據顯示，第三季每宗私宅轉手個案平均獲利63.9%，較第二季的64.0%下跌0.1個百分點（圖二）；需要特別指出的是，自政府在今年二月推出加辣招後，帳面虧蝕的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例便開始攀升，數值更由今年首季的0.3%，持續攀升至第二、三季度的0.6%及0.8%。

 此外，環顧第三季十個獲利登記最多屋苑，當中只有8個屋苑錄得百分百獲利的成績，比率僅得80%，數字相比過去數個季度的100%，走勢開始轉弱（表三）。至於上季錄得獲利成交登記最多屋苑，屬於嘉湖山莊（113宗）、沙田第一城（92宗）及珀麗灣（60宗），轉售獲利比率分別為97%、100%及100%（表三）。 

周滿傑指出，政府壓市「辣招」威力強勁，市場觀望情緒始終揮之不去，買家還價漸趨保守，市場形勢使然下，樓價本已易跌難升。此外，由於美國聯儲局年內仍有可能正式「退市」，繼而引發按揭息口回升，而且，第四季一手新盤攻勢排山倒海，加上訂價越來越「貼市」，二手樓價下調壓力相應提高，相信私宅賣樓獲利比率將會減少，獲利幅度亦會收窄3至5個百分點，回落至60%以下水平。