50指標屋苑樓價年初至今仍漲3.5% 美國暫緩「收水」 年內樓價料難顯著回落

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，儘管今年樓市風雨飄搖，但樓價始終在高位上下浮沉，而且，美國聯儲局近日決定暫緩「收水」，預期利率維持極低水平，樓價更加難以向下。綜合利嘉閣地產研究部數據，八月份全港50個指標屋苑加權平均成交呎價（按建築面積計算）報7,816元，數字與7月份大致看齊；倘若數字對比去年12月份的7,549元，仍然錄得3.5%的漲幅，整體走勢始終維持高位牛皮形態。

 事實上，政府二月底再出「辣招」抑遏樓市，雖曾一度迫使樓價從高位回落兩個多月，奈何樓市五月份重拾升勢，加上「白居二」出台間接牽動中小私宅樓價向上，不僅保住整體樓價不跌，更一度拉動樓價累積升幅擴大。

 按地區分析，新界區屋苑今年樓價漲幅暫時領先，區內21個指標屋苑平均建呎造價現報每方呎6,193元，較去年12月份的5,911元平均上升4.8%，較同期整體樓價升幅高出1.3個百分點；九龍區屋苑樓價漲幅居次，20個指標屋苑平均成交呎價最新報8,159元，較去年底7,876元上升3.6%；港島區方面，因投資者及用家不欲在高位追貨，指標屋苑樓價上升動力明顯較九龍及新界區屋苑落後，綜合年內樓價升幅僅為0.3%，目前建呎報9,651元水平。

 麗港城樓價暫漲8.6%  跑贏同儕

另一方面，列入觀察範圍的50個指標屋苑，剔除16個樓價不可直接比較的屋苑後，34個屋苑當中，有29個屋苑樓價錄得上升，所佔比例達85%，可見指標屋苑樓價普遍趨升，而實質升幅則由0.1%至最高8.6%不等。樓價升幅高於大市平均值3.5%、即「跑贏大市」的屋苑共有17個；實質樓價漲幅最大的10個屋苑當中（表二），全數由九龍及新界區瓜分，其中新界區獨佔7席最多，九龍區則佔3席。按實質漲幅計，油塘麗港城、荃灣荃灣中心及藍田匯景花園「包辦三甲」，樓價在觀察期間分別上升8.6%、8.1%及7.7%。

 周滿傑指出，無論二手交投如何沉寂，就算準買家銳意鋤價入市，但超低利率環境一日未變，二手業主減價沽樓壓力始終輕微，相信年內往後時間，樓價走勢仍由業主掌控。故此，除非環球經濟出現突發事件，甚或發展商未來平價推盤應市，扭轉市場形勢，令業主心態普遍轉怯，出現高位套現的需要，否則樓價只會在現水平窄幅上落。