供求嚴重失衡 樓以「罕」為貴

上半年住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產分區董事呂燕翔指出，與2012年比較，今年上半年澳門二手住宅表現明顯失色。在多項政策包括SSD、「新八招」及6月份新推出的「新樓花法」影響下，二手業主普遍擔心換樓後被「新招」所綁，換樓意欲有所減弱；而且，樓價升速過快、銀行估價不足造成資金周轉困難，就算手上有貨亦不敢出售，令客源及賣盤陷入惡性收縮循環之中，二手市場交投因而明顯滑落。

 承接2011年底SSD推出令樓市陷入困境，今年首季二手市況持續低迷，市場一直有消息指樓花法生效，而且，市場又預期政府或會再次出招，令不少購買力轉投一手市場；再者，股市波動兼且美國宣布「收水」，息口預期上升，業主多數傾向觀望，放盤意欲減退，換樓鏈斷裂下，二手市場供求亦失去平衡，物業買賣因而減慢，次季成交數字更差強人意。

 雖然二手成交萎縮，不過樓價仍然企穩。在SSD稅制下，政策「鎖死」盤源，二手盤源嚴重不足；澳門經濟基調良好，上半年賭場毛收入又高達1,720.18億澳門元，較去年同期的1,492.66增加近15%；業主惜貨當然不肯減價，堅守以價為先的沽樓策略，帶動二手樓價持續尋頂。

 根據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首5個月住宅成交宗數僅6,861宗，六月份由於「新樓花法」的實施，住宅交投大幅萎縮，預測六月份全澳住宅買賣成交只有約220宗，較5月份的1,628宗大跌86%。綜合上半年，澳門住宅買賣成交量僅約7,081宗，較2,012年上半年及下半年的7,899宗及9,018宗，分別下跌10%及21%；至於上半年成交總值則約為421.03億元(澳門幣)，較2,012年上半年及下半年的316.99億元(澳門幣)及425.30億元(澳門幣)，分別增加33%及減少1%。

 利嘉閣（澳門）地產分區董事王世榮表示，一手市場方面，發展商年初積極推盤，1月至5月份共推出「海一居」、「金鋒‧南灣」-「尚譽」第12座、「楹樂」等項目應市，迅速吸客，令致銷情甚為理想，支撐整個樓市；「新樓花法」出台前夕，發展商加快步伐，趁勢推貨，因為「樓花法」規定不符合新法例的樓花不能出售及轉售，亦必須先做好登記才可進行買賣，因而打亂發展商推盤進度，一手供應大幅減少。

醞釀已久的《樓花法》六月正式生效，法例要求發展商須完成3項要求，才獲准許出售一手項目，包括：一、獲發整體建築工程准照；二、已完成地基工程，如有地庫層則包括地庫及地面層樓板的結構工程；三、完成分層所有權臨時登記。

 政策推出後，由於所有一手及二手樓花皆未符合新法例要求，銷售活動因此全面暫停，導致房屋供應更趨緊張。另一方面，因為業物登記手續大眾不太了解，業界和業主亦需要時間去了解和消化新法律的要求，很多小業主覺得手續繁複，就算業主想拜託律師代為辦理，但無奈大部份律師樓亦是在六月下旬才有此服務，因此很多二手樓花買賣被迫暫停。促使六月份成交急跌至二百餘宗的極低水平。

 利嘉閣（澳門）地產助理分區董事袁艷彤指出，工商舖方面，自去年底政府把SSD稅制延伸至住宅、店舖、商廈、車位後，就算近年大熱的商舖市場，物業買賣氣氛亦由舊日的絢爛歸於現時的淡靜。根據統計局資料顯示，首5個月工商舖約有805宗買賣成交，較去年同期的964宗下跌16%；至於成交總值則約 69.68 億元(澳門幣)，較去年同期的56.86億元(澳門幣)則增加23%。成交跌幅較少的原因在於零售業不斷高速增長，推動市場極力追捧未有租約的旺區地舖所致。

 然而，近月銀行收緊按揭，而且又對商舖的估值調低至成交價10%至20%，投資者購買店舖的資金往往高達成交價的50%至60%，投資成本提高，因此預期下半年舖位買賣的投資者亦會審慎。至於價格方面，由於澳門的舖位投資者以長線收租為主，租金的走勢是影響舖位價格最為重要的因素。以遊客區皇朝區為例，酒店林立，價格依然繼續上升，近月皇朝西區近凱旋門酒店附近有一舖位成交，買家為本地用家，成交呎價已突破(港幣)100,000/呎，成為皇朝西區的新指標。因此近日很多投資者轉方向，留意價錢比較落後的皇朝東區，現時在放盤的商舖售價每平方呎約(港幣)30,000/呎左右，潛在水位不容忽視。而民生地段租金情況呈橫向發展，除優質舖位外，其他一般舖位租金未見有太大升幅。

 寫字樓方面，過去十年，澳門經濟欣欣向榮，澳門對外商貿往來大增，亦有大量外資來澳開拓業務，不僅提高澳門的勞工就業率，亦同時增加次季商廈買賣及租賃需求﹔然而，澳門近年商廈供應卻明顯落後，供不應求下，商廈造價自去年第四季起便一直持續上升。現時，皇朝區甲級商廈樓面叫價一般介乎每方呎港幣5,800至6,500元不等，而每呎叫租則介乎13至15元。

 由於住宅、商舖、車位都納入SSD條例，工廈暫時還未受政策規限，不少投資者現已轉投工廈買賣，自去年第四季開始工廈交投活躍，由當時叫價約港幣1,500元，上升至目前2,500元或以上水平。根據統計局資料顯示，今年首5個月成交個案為221宗，成交總值為29.19億元(澳門幣)，兩項數字分別較去年同期的141宗及11.58億元(澳門幣)，增加57%及1.5倍，反映市場對工廈的需求正持續增加。

 下半年住宅市道展望

利嘉閣（澳門）董事總經理廖梓嘉認為，澳門政府自2011年6月實施SSD措施以來，物業炒賣活動已基本杜絕，惟澳門本地居民置業意慾高企，所以，澳門住宅市場的買方幾乎完全由用家主導，客源比例高約97%，外地人比例則只佔3%極少數。然而，澳門樓價為何持續上升，相信主要原因在澳門經濟迅速膨脹下，且澳門人資金充裕，造成物業供求失衡。事實上，澳門人口急速增長，住宅新落成量早已不夠滿足實際需求，加上自SSD實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。

 影響供求失衡而推高下半年樓價的主要原因包括：

 第一：《樓花法》及《房地產中介業務法》實施

《樓花法》生效後，所有一手、二手樓花不能符合政府買賣條件，所以供應煞停，發展商重新配合新法例，整理文件。買賣雙方都要重新了解及適應新法例帶來的做法，拖慢成交進度。因此估計，8月尾一手樓花供應才會慢慢恢復過來，現在只能靠剩餘的已落成的現貨所支撐，預期市場供不應求的情況更為嚴重，樓價易升難跌。至於《房地產中介業務法》方面，雖已在上年11月已立法，但生效日期是在今年7月1日，由於宣傳力不足，地產代理、業主及買家未能完全清晰了解實施細節，一個接一個的法例，使這兩個月內增添行內人士大量的工作量，如1)樓花法；2)經紀牌照立法；3)地產中介試作準備；4)中介人合同。相信適應後，一切交投將會恢復正軌。

 第二：SSD盤雖解凍，惟面世「鬆綁」貨有限

雖然首批特別印花稅貨源已於六月陸續解凍，不過鑑於外圍因素波動，政策風險增加下，而且《樓花法》下，投資者在未有新貨選擇下，大多繼續持貨不急於放售，因此二手市場盤源沒有因「鬆綁」而大增；此外，樓價持續攀升，經濟波動，部分業主仍預期樓價只升不跌，而且盤源緊絀下業主惜售堅持企硬，叫價未肯回落遷就準買家，預期下半年二手交投將進一步拖慢，不過，二手樓價則會被順勢推高。

 第三：動工量、落成量持續下降

受政策影響，流通市面上的盤源逐步減少，加上近年來住宅動工量、落成量持續下降，進一步出現「盤缺」局面，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首5個月住宅單位動工量約為1,223伙，其中1,074伙於5月開始動工，反映首４個月動工量不足150伙，三、四月份動工量更錄得單位數水平，反映動工步伐十分緩慢；同時，住宅建成量亦不多，今年首5個月住宅單位建成量為793伙，其中568伙是5月份才開始落成的，之前月份建成單位量十分稀少。按趨勢推測，若然下半年沒有任何利好消息沖喜樓市，地盤動工仍舊以「龜速」進行，拖慢樓宇落成及應市時間表，預期下半年兩項數字將會持續於低水平徘徊。

 第四：人口、外僱人數增長

澳門人口急速膨脹，今年第一季約有58.6萬人口，較去年同期的56.2萬人口上升4.3%，估計年底有機會衝破60萬人口大關，六月份在澳工作的外僱達121,194人，較去年底的110,552人增加9%。多個大型基建、酒店、賭場正在興建中，屆時將為住宅需求帶來重大負荷；因為現時落成量偏低，加上政策又「鎖死」盤源，已不夠滿足用家的實際需求，因此預期未來樓價易升難跌。

 除了盤源供求失衡推高樓價外，其實澳門本身具有不錯的優勢，其中包括GDP及博彩業毛收入持續增長、「三低」利好因素（低失業率、低按息、樓宇價格比鄰近地區相對低）、「雙負」利率、橫琴及港珠澳大橋項目以及大量外僱人士支持等，令致澳門綜合競爭力逐步提升，從而令致樓價持續企穩。

 廖梓嘉預期，對於澳門下半年樓市走勢，預期第三季整體樓宇買賣料會持續減少；相信形勢待到第四季料會稍作好轉，因為《樓花法》經過第三季的調整期後，部份一手物業已向政府做好登記，有助發展商加快推盤步伐，追回次季及第三季的失地，屆時市場一手供應增加；而二手市場亦會隨著濃厚觀望氣氛逐步消散，用家加快入市速度，預期第四季整體住宅物業交投表現將較第三季有所改善。

 因此預期，下半年整體住宅物業買賣成交量料約5,200宗，將較上半年的7,081宗減少 27%；同期涉及金額則為329.2億元(澳門幣)，較上半年的421.03億元(澳門幣)下跌22%。至於樓價方面，下半年住宅市場仍然處於供不應求的窘局，樓價仍會繼續上揚，預期下半年樓價可望再升5%至8%。