樓市風雨飄搖 50屋苑樓價半年仍漲3.9% 外圍欠佳兼加息有兆 全年料倒跌5%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，儘管上半年樓市風雨飄搖，但樓價始終反覆向上！綜合利嘉閣地產研究部數據，6月份全港50個指標屋苑加權平均成交呎價（按建築面積計算）報7,843元，對比去年12月份的7,549元上升3.9%，整體走勢始終維持反覆向上的牛市形態。

 事實上，政府二月底再出「辣招」抑遏樓市，雖曾一度迫使樓價從高位回落兩個多月，奈何樓市五月份重拾升勢，加上「白居二」出台間接牽動中小私宅樓價向上，不僅保住整體樓價不跌，亦令樓價累積升幅重新擴大。

 按地區分析，新界區屋苑上半年樓價漲幅較大，區內21個指標屋苑平均建呎造價現報每方呎6,179元，較去年12月份的5,911元平均上升4.5%，較同期整體樓價升幅高出0.6個百分點；九龍區屋苑樓價漲幅居次，20個指標屋苑平均成交呎價最新報8,222元，較去年底7,876元上升4.4%；港島區方面，鑑於靜市中該區屋苑樓價調整幅度不大，而近月樓價回升時力度不足，綜合上半年計整體樓價升幅相對輕微，區內二手樓價僅由去年底上升1.3%至目前平均每方呎9,746元水平。

 大興花園樓價激漲15.9%  跑贏同儕

另一方面，列入觀察範圍的50個指標屋苑，剔除21個樓價不可直接比較的屋苑後，29個屋苑當中，有27個屋苑樓價錄得上升，所佔比例達93%，實質升幅由0.6%至最高15.9%不等。樓價升幅高於大市平均值3.9%、即「跑贏大市」的屋苑共有14個；實質樓價漲幅最大的10個屋苑當中（表二），九龍及新界區各佔5席，平分秋色。按實質漲幅計，屯門大興花園、荃灣綠楊新村及九龍灣德福花園「包辦三甲」，樓價在觀察期間分別上升15.9%、9.8%及9.3%，遠遠拋離其他屋苑。

周滿傑指出，雖然上半年整體二手樓價仍然上升，惟美國聯儲局宣布退市計劃，引發市場加息預期升溫，買家出價轉趨保守，樓價難免向下發展；樓市政策風險仍然高企，政府抑遏樓市未見手鬆，置業稅負加重兼且「3厘按壓測試」一日未除，借貸槓桿難以放鬆，潛在購買力難望回流樓市，二手流轉勢將逐步萎縮；上半年一手新盤嚴重積壓，下半年推盤步伐勢必加快，二手樓價亦會受到考驗。受到上述三重壓力所影響，估計下半年樓價將會下跌10%，而全年樓價或會因此倒跌約5%。