辣招不撤 商廈市場勢陷冰河 下半年成交價量齊向下

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事陳偉良指出，政府二月底開始出招打壓非住宅市場，加上歐美經濟動盪，工商舖物業買賣全線急挫，當中商廈市場受創尤其深刻，四月及六月的物業買賣登記均罕有錄得雙位數水平，情況嚴峻。

 根據土地註冊處最新資料，2013年上半年全港共錄1,227宗商廈買賣登記，較2012年下半年的1,887宗銳減35%；與此同時，鑑於價值逾10億元的全幢物業買賣頻繁，當中包括價值45億元的觀塘One Bay East（西座）及何文田亞皆老街113號商廈全幢登記成交支持下，令致上半年大市成交總值仍高見309.28億元，較去年下半年的321.49億元僅跌4%，跌幅遠較登記量為少。

 按物業價格劃分，6個價格組別分類當中，所有物業組別的買賣登記量悉數報跌，減幅介乎22%至61%不等，其中細價物業買賣萎縮的程度最為嚴重。數據顯示，上半年價值200萬元以下的物業買賣登記共有155宗，較去年下半年的394宗銳減61%，情況相信與政府出招驅趕來自住宅市場的小投資者資金，令二線商業區內乙、丙級樓面買賣萎縮有直接關係。另外，價值500萬至700萬元的物業組別，成交量亦減少34%至今年上半年的127宗，減幅居次。 

再以地區劃分，從本行觀察的11個分區當中，除了中環區能保持其競爭力，上半年成交物業買賣保持平穩(59宗)外，其餘10個分區的買賣登記量均同時報跌，當中港島區各大分區交投表現欠佳，北角、灣仔及西營盤上半年成交量急跌30%至35%，減幅較為顯著，而銅鑼灣及上環成交量則按年下跌10%及19%。

 陳偉良續指，反映短線投資活躍程度的「確認人身份買賣」（俗稱摸貨），上半年登記宗數共有230宗，涉及金額約26.88億元，較2012年下半年的208宗及22.78億元，分別增加11%及18%；「摸貨」成交佔全年買賣登記比例，亦由2012年下半年的11.0%，飆升7.7個百分點至今年上半年18.7%，顯示出招前商廈市場熱錢流竄相當強勁。

觀望氣氛濃罩  下半年商廈買賣勢陷冰河

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級區域董事何紹榮預期，政府將DSD稅制納入工商舖物業範圍後，嚴重破壞工商舖交投氣氛，商廈買賣表現亦差勁。事實上，外圍景氣欠佳，外國大型企業、金融機構減慢擴張步伐，投行又不時裁員，令致對商廈的預期需求減少；而且，重稅下承接買家入市成本大增，而且美國正醞釀加息，部分長線投資者亦需重新部署，市場觀望氣氛更濃。他預期，除非政府首肯撤回辣招或為辣招「減辣」，否則預期下半年商廈成交量勢持續疏落，估計未來半年每月有約120至130宗買賣，綜合下半年僅約750宗，較上半年的1,227宗減少39%。

 雖然預期下半年商廈交投萎縮，但預計大手、大額買賣為數不少。事實上，近月市場上亦乍現一些香港企業、銀行大手買入全幢商廈或多層樓面業權作後勤部門辦公室及總行等用途；就算3D稅項實施加重企業購置物業的成本，惟此等成交作長線攤分後，對企業負擔能力不會帶來太大影響。此外，不排除有個別發展商為擴版圖，購入全幢式商廈作自用或投資，分散風險。所以相信，有投資價值、質素優質罕有的商廈仍會受財力豐裕的機構追捧，因此預期下半年大手、大額買賣成交不斷出現，因此預期，下半年商廈物業總成交額仍可達230億元水平，較上半年的309.3下跌26%，跌幅料較登記量為少。

 此外，分析下半年各地區商廈交投走勢，東九龍的發展潛力相對高，租售成交量料平穩。自政府落實大力發展東九龍成為另一個核心商業區，市場吸引力瞬間大增；隨著啟德郵輪碼頭啟用，再配合「起動東九龍」概念，市場焦點已「東移」至九龍灣、觀塘等九龍東新興商貿區；在預期市場預料會為該區帶來一股強勁消費力下，多家發展商、投資者早已在區內插旗，而部分商家亦開始「落戶」該區，為未來做足打算。

 不單發展商、投資者、大小商戶進駐東九龍，近期政府部門積極尋找樓面搬遷，並鎖定東九龍，屋宇署及勞工處租用東九龍商廈樓面，響應「起動九龍東」外，亦可提高商業形象及氣氛。再者，未來東九龍商廈供應量多樓齡新，容易吸引資金入市；相比之下，港島區商廈未來供應少、造價又高企、樓齡多數較高，吸引力較為遜色，因此預期下半年東九龍商廈租售成交量會相對平穩。

 
利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事鍾偉明表示，「辣招」冰封商廈市場，不單令下半年成交量萎縮，預期整體商廈售價及租金都會向下，售價跌幅約10%，租值跌幅約5%至10%。

 中區甲廈方面，雖然全港整體商廈空置率下跌，惟各區當中，中區甲廈空置率相對高，反映市場對該區甲廈的需求減少。事實上，受外圍經濟不穩，不少跨國企業減慢在港擴張，甚至縮小業務範圍，減少商廈所需樓面；而且，中區甲廈供應少、造價又處於相當高的水平，在外企資金受股市波動「縮水」下，負價負租能力削弱，令致中區出現較高的空置率問題，因此預期下半年業主會因應市況調低意向價吸客，估計中區甲廈售價料下跌約10%；至於租值方面，現時中區平均成交呎租約百元，市場欠缺後繼力量支持租值上升，預測下半年中區甲廈租值料下跌約5%至8%。

 港島區乙廈方面，環球經濟存在不穩，加上美國宣布退市，預期更多跨國企業將遷出核心商業區，移至港島區乙廈市場。雖然港島區乙廈租售價格相對平宜，容易吸納中小企及創業人士進駐，例如灣仔區就是其中一個商戶落址熱點，其位置位於金鐘與銅鑼灣之間，擁有會展中心及政府大樓等地標性建築，配合完善交通網絡，優勢絕不比核心區遜色；不過鑑於外圍景氣實在欠佳，政策風險又增加，市場觀望氣氛趨濃，用家入市意欲仍然偏低，因此估計下半年乙廈售價料下降約10%；而「轉買為租」趨勢增加下，乙廈樓面租務需求依然存在，挾租金相對低水優勢下，租值下調幅度相對較少，預測下半年乙廈租值料下跌3%至5%。