利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事陳維敏指出，今年店舖市道起伏不定，走勢如坐過山車。農曆年前，政府推出SSD及BSD壓抑住宅市場，引發熱錢轉投店舖市場，加上商場拆售活動頻繁，曾令2月份店舖買賣登記宗數錄得破紀錄的1,098宗水平；不過，突然將壓市矛頭指向工商舖物業，透過增加稅負及收緊槓杆方式，令熱錢流竄停頓，物業買賣自此一蹶不振，而最新六月份登記數字更跌至只有158宗，較年初高峰大跌86%，市況可謂貼近冰點。
儘管店舖市場目前極度沉寂，但連同走勢極旺的首季計算，以總結上半年市況，整體形勢實在不算太壞。根據土地註冊處最新資料，2013年上半年全港累錄2,778宗店舖物業買賣登記，較2012年下半年的2,996宗僅減7%，跌幅較同期工業樓宇（減44%）及商廈物業（減35%）為少。成交總值方面，鑑於上半年商場拆售活動頻繁，成交高度集中在價值200萬至500萬元的小額物業買賣，加上億元以上的大額物業買賣減少，導致上半年大市成交總值僅得314.92億元，較去年下半年的479.84億元下跌34%，跌幅較登記量稍高。
按物業價格劃分，6個價格組別分類當中，除了價值200萬至500萬元之間的物業買賣登記逆市激增逾倍外，其餘5個價格組別的物業買賣登記悉數報跌，跌幅介乎3%至45%，其中價值介乎1,000萬至2,000萬元的店舖買賣登記宗數，由去年下半年的567宗，銳減45%至今年上半年的313宗，成交總值則銳減46%至45.36億元，成交量值跌幅同時居首，相信與金管局收緊按揭槓杆，窒礙小投資者資金買賣往來、以及民生區地舖缺乏合適貨源，阻礙成交較有直接關連。至於細額商場舖面轉手顯著減少，則拖累價值200萬元以下的物業組別，半年買賣登記量值減少40%及36%，分別至521宗及6.33億元，居於其後。
再以地區劃分，從本行觀察的16個分區當中，12個地區的登記量報跌，減幅介乎9%至57%不等。按減幅計，元朗區表現最失色，因該區物業早年熱賣，身價飛升，加上資金槓杆縮短，後繼承接乏力，故此，上半年該區買賣登記僅得162宗，涉及金額9.81億元，較去年下半年分別減少57%及61%，跌幅居首。至於觀塘及深水埗，半年物業買賣登記量同時銳減51%，分別至20及133宗，跌幅僅次其後。
陳維敏續指，反映短線投資活躍程度的「確認人身份買賣」（俗稱摸貨），上半年登記宗數共有393宗，較去年下半年增加46%；「摸貨」成交佔同期買賣登記比例，亦由去年下半年的9.0%，攀升5.1個百分點至14.1%；至於物業成交總值約37.17億元，則環比下跌15%。
舖市持續淡靜 下半年買賣登記量料低見千宗
利嘉閣（工商舖）地產商舖部高級區域董事柯偉良預期，舖市交投在DSD稅制已急轉彎，情況並無一朝一夕可以扭轉，因此預期2013年下半年舖市前景依然欠佳。
首先，政府加辣，買入舖位成本及風險顯著提高，長線投資者及用家不勝負荷重稅減少入市，而且，重稅下投機者「摸售」舖位亦無利可圖，入市意欲亦下降，因此預期市場上大量商場拆售活動景況不再，令致舖位交投回復淡市時的百多宗水平。
此外，六月底美國突然公布退市時間表，用家及投資者擔憂息口上升，加上內地經濟指標及本港零售市道數據開始轉差，增長放緩，市場上觀望氣氛趨濃；再者，近月股市累跌不少，財富效應收縮，間接令入市資金減少，削弱承價能力；此外，政府預期再出招言之鑿鑿，政策風險增加，不少買家入市意欲亦略見減退，選擇作壁上觀。
當然，市場上亦有部分投資者減少投資香港物業，轉往投資前景較為吸引的海外物業，令致舖市客源減少，因此預期，下半年舖市買賣仍然較為疏落，估計下半年每月約有150宗買賣，下半年合共約900宗買賣，按上半年銳減三分之二；另預期大手買賣及拆售活動都會顯著減少，估計下半年舖市的成交總值則會回落70%至90億元，量值料創09年上半年以來的每半年新低。
至於價格方面，預期下半年核心零售區一線地舖價格料平穩；基於供應少及地段優勢，大商戶高價搶租的情況依然存在，估計租值則有約2%至3%的上升空間。商場舖及民生區二、三線地舖，售價預期下跌2%至3%，而租值則料會有3%至5%的跌幅。
利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事朱子豐指出，雖然下半年舖市前景不太樂觀，不過就各區域前景作詳細分析，本人認為核心地區租金回報率相當不俗，因此投資前景稍勝於二、三線地區。
雖然內地經濟指標數據顯示，內地增長開始放緩，而銀行「缺水」問題亦纏繞不停，不過大部分內地客財力雄厚，不束縛於經濟放慢；即使自由行消費模式出現顯著轉變，但來港自由行客源依然有增無減，熱門購物地帶如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地段租務及買賣仍然活躍。
此外，近年來核心地區出現另一個趨勢，即是我們眼中所見的核心區不再純是珠寶、鐘錶、化妝品的天下，不少大型藥房亦成功進佔一線地區；因為內地客在港消費需求強勁，藥油、個人護理產品、奶粉等甚搶手，帶挈大型藥房生意蒸蒸日上，促使大型藥房負租能力轉強，不惜以高價高租爭取市場佔有率。因此自由行效應提高核心區域租金回報率，推動長線投資者吸納該地段高回報的物業，以抵銷重稅。本人更預期，核心零售旺段的租戶將出現大執位。
另外，除了自由行效應增加核心區域的投資吸引力外，舖位近年顯著升值，吸引了更多投資者入場，新晉投資者中不乏藝人買舖；因為舖位無需裝修，容易「打理」，加上藝人鍾情搞小生意，購舖投資或自用皆可，因此吸引實力藝人陸續入市舖位，最終以不俗的租金成功出租。這種「藝人效應」有助提升核心地區的商業價值及知名度，增加承接能力，預期下半年核心區域租售表現會平穩。
利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事余錦良指出，無論以品牌效應、集團策略、廣告效益角度分析，一線地區無可否認都有支持力，租金仍然可處於相當高的水平。正正因為地理優越、客源廣泛、供應稀罕的有利因素，小商家負價負租能力遠遠較大商家為低，無法與大品牌搶拼下，惟有退而求其次，轉往二、三線地區立足。
然而，二線地段現時租金亦不是容易「負擔得起」的水平，雖然外圍波動、稅制壓市等因素，擊退部分投資者及散戶，在價格上理應有所下調；不過二、三線業主眼見一線地區部分業主逆市加價加租，二、三線業主心雄亦跟隨提高租售價格，惟幅度一般較一線地區業主為少。此外，部分二、三線地區業主未見商舖市場價格有明顯跌勢，不降價不降租吸客，以免自動拉低市值；即使有少許業主肯減價，惟減幅太小未能有買家願意冒險承接，因此造成舖位有價無市，「吉舖」情況增加。
另外，政府重稅壓市，工商舖前景轉差，預期更多的資深投資者因無利可圖，或者一些小商家因無法「捱貴租」，而遷移投資海外物業更為吸引。因此預期下半年二、三線地區交投表現欠佳，而地舖租售價格料會有所下調，以解決「吉舖」增多的問題。
圖1 
圖2：圖一：形勢欠佳 下半年店舖買賣勢挫三分二
