政策衝擊、外圍波動 半年豪宅登記不足三千 加息憂慮升溫 下半年價格看跌10%

 政府大力調控、外圍波動  上半年豪宅交投起伏不定

利嘉閣地產新界豪宅、大埔、加州錦繡及北區營業董事周志國表示，受累政府大力調控樓市、外圍波動等因素干擾下，上半年豪宅市場表現明顯欠佳，買賣交投起伏不定。自政府去年底推出BSD及SSD2「雙辣招」以來，兩大支柱客源 — 內地客及投資者被迫全線撤離，即時冷卻熾熱的豪宅市場，買賣交投隨即急跌逾半。數據顯示，去年政府十月份出招前，市場當月共錄1,068宗豪宅買賣，創近26個月新高；惟政府壓市招式「加辣」以致相關客源嚴重流失下，豪宅交投自此一蹶不振，拖累交投量急降至12月份的310宗水平，因此，「雙辣招」對豪宅市場由旺轉靜的影響力是十分具大的。

 受「雙辣招」重擊數月後，年初一、二月份受惠股市連升多月，營造更多財富效應，加上當時一手市場多盤齊發，能夠牽引部分積聚購買力出台，刺激逾千萬豪宅交投由低位逐步回升至二月份的800多宗水平。

 然而，好景不常，樓市稍見起色，政府又再出招壓市，二月底推出「雙倍印花稅（DSD）」，加上金管局推出「3厘按息壓力測試」、層級式限貸及逆周期措施，上調新造按揭風險加權資產（RWA）比率至15％，變相增加資金成本，令致銀行需要加息對沖RWA比率上升。3D物業稅實施加上銀行曲線收緊銀根，碰巧塞國債務危機及H7N9禽流感等因素影響，買家及投資者入市意欲進一步下降，拖累豪宅交投再度下滑。而且，《一手住宅物業銷售條例》於四月底正式出台，繁複的審查程序及限制，令致發展商推盤態度轉趨審慎，一手市場欠缺豪宅新盤上陣，拖累逾千萬豪宅成交量繼二月份反彈後，再無後繼力量支持上升，其後數月成交量持續徘徊於三、四百餘宗徧低水平。

 3D物業稅打壓  豪宅客源收窄  負面影響愈見擴大

事實上，港府透過有形之手調控樓市，在豪宅市場的成效顯然而見；早前的SSD及BSD，已令交易成本大幅增加，短線炒家被趕絕，再加上新稅制DSD，連長線收租投資者亦打退堂鼓，市場只剩下有實際需求的用家，不過，鑑於豪宅入市資金龐大，銀行調高新造按息，又令供樓成本增加，就連實際需求的用家入市意欲亦受影響，拖累整體交投表現。隨著政府不斷打壓，豪宅客源範圍愈見收窄，負面影響愈見擴大，成交量不斷萎縮，預期六月份成交量將跌穿300宗水平。

 登記量創09年下半年以來每半年新低

利嘉閣地產新九龍豪宅高級營業董事胡栢榮表示，2013年上半年全港暫錄約2,795宗豪宅（價值1,000萬元或以上的住宅物業‧下同）買賣登記，數字較2012年同期的3,779宗減少26%，數值更創近4年新低；至於金額方面，在3D物業稅制下，由於樓價逾2,000萬元以上的物業要繳付雙倍印花稅稅率高達8.5%，入市成本大大增加，再加上SSD及BSD稅制影響，導致大額豪宅成交比重急降，同期總值僅達約563.46億元，較去年同期約937.58億元大跌40%，跌幅較登記量顯著外，數值更創09年上半年以來每半年新低。（見圖一及表一）

 若按物業類型分析，一、二手市場表現同樣差勁，其中一手交投跌幅較大。由於外圍經濟波動，以及政府施壓不停，發展商推盤意欲減退，上半年僅有5個一手豪宅項目推出，半年實際推盤僅有231伙，令致今年上半年一手豪宅買賣登記量值分別僅約1,195宗及約239.46億元，兩項數字分別較去年同期的1,704宗及417.70億元減少30%及43%。此外，上半年僅錄約1,600宗二手豪宅買賣登記，涉及金額約324.00億元，兩項數字分別較去年同期的2,075宗及519.88億元，下跌23%及38%（見表一）。

 一手豪宅六種樓價分類組合中，當中五個樓價組別登記量錄得17%至85%之間的跌幅，其中價值介乎3,000萬元至5,000萬元的一手豪宅登記量值分別錄45宗及17.37億元，較去年同期同時急跌85%，跌幅居首；此外，價值介乎2,000萬元至3,000萬元的物業，以及價值介乎1,500萬元至2,000萬元的一手豪宅登記量亦分別錄得69%及51%的減幅，排名二、三。反觀，價值介乎1,000萬元至1,500萬元的物業則逆市報升，上半年共錄789宗一手登記，較去年同期增加38%，登記量更成為上半年最熱賣的豪宅組別。

 再綜觀上半年二手豪宅走勢，按樓價劃分，所有物業類組別登記量悉數報跌，減幅介乎14%至66%之間，價值逾億元以上的超級豪宅交投萎縮最為嚴重，今年上半年僅錄16宗買賣，較去年同期的47宗大跌66%，反映超級豪宅成交對3D物業稅制出台極為敏感。此外，今年上半年僅錄39宗價值介乎5,000萬元至1億元的高價豪宅，總值25.24億元，兩項數字分別較去年同期的96宗及66.88億元，下跌59%及62%，跌幅排名居次。

 倘若以宗數計算，上半年共錄770宗價值介乎1,000萬元至1,500萬元的細價豪宅，成為上半年最熱賣的豪宅組別之首。再回顧今年上半年十大暢銷千萬豪宅二手成交量價表現，截至6月19日，貝沙灣暫以47宗買賣排名居首，而太古城及寶翠園則分別以39宗及36宗，排名次、季（見表四）。

 在政府連環出擊調控樓價升勢下，豪宅市場不但成交量大幅減少，樓價亦開始呈現下行走勢。根據利嘉閣地產研究部資料顯示，截至今年5月底，全港35個指標豪宅二手買賣加權指數約162.41點，累跌1.1%，預測上半年樓價累積減幅約2%（見圖二）。另外，租金方面，受外圍經濟不景、企業收縮經營及削減高企僱員房屋津貼影響，減少租住大宅，全港35個指標豪宅租賃加權指數約125.05點，累跌約2.3%，預測上半年累積減幅約3.0%（見圖三）。

 業主信心動搖掀減價潮  下半年豪宅價格看跌

利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，政府推出三種稅項抑壓，理論上最高稅負達樓價43.5%，就算長線投資者入市，本地個人客戶、公司客戶及外籍客戶的稅負亦分別達樓價的8.5%，23.5%及23.5%。稅率激升，打擊買家的入市意慾；即使部分業主有意減價遷就準買家，惟二手盤源趨缺選擇少，政府壓市決心又大，政策風險料增加，投資前景吸引力降低下，買家決策入市變得遲疑，相信買家會觀望多一段時間再作決定，估計下半年二手豪宅交投仍然下跌。

 不過，一手豪宅交投氣氛則會好轉，因為發展商在上半年推盤進度相對緩慢，而《一手住宅物業銷售條例》4月底實行至今已近兩個月，觀望氣氛略見消散，估計發展商在第三、四季會加大力度推盤，以追回上半年的失地；而且，發展商訂價不會太進取，料吸引準買家的青睞，增加市場承接機會，預測下半年一手豪宅交投料掉頭回升。

 因此，本行預測，2013年下半年整體豪宅買賣登記量分別約3,100宗，較上半年的2,795宗增加11%；金額總值達604億元，按年增加7%。按市場劃分，一手豪宅買賣登記量約有1,600宗，較上半年的1,195宗回升34%；一手佔整體比例將由上半年的43%，提升9個百分點至下半年的52%左右。至於二手豪宅買賣登記量則僅約1,500宗，較上半年的1,600宗仍減6%，呈相反方向而行。

 樓價方面，隨著政府持續力壓樓市，後市前景不明朗下，豪宅業主信心開始動搖，令致豪宅價格上半年錄得輕微回落，鑑於美國日前突然釋出退市時間表，加息預期升溫，加上內地流動性資金緊絀，引發近日股市波動，豪宅業主對股市及金融市場波動較為敏感，預測會有更多業主減價沽貨套現離場，拖累豪宅樓價跌勢擴大，因此估計下半年豪宅樓價將會進一步下跌10%。

 至於租金方面，在外圍景氣不好下，不少跨國企業已削減駐港外籍高層的房屋津貼，以高價或天價租住豪宅景況不再，預期不少業主劈租以吸引客源，因此預料下半年豪宅租金亦將有5%至7%的下調空間。