利淡因素湧現 下半年住宅價格勢跌10%

 利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，今年樓市流年不利，受累政府及金管局全方位出招抑壓市場需求，而且辣度有增無減，而且，銀行突然調升按息、股市回落及《一手住宅物業銷售條例》出台等利淡因素接連重擊市場，嚴重窒礙樓市正常運作，導致上半年一、二手住宅交投表現極度不濟。

 根據土地註冊處資料顯示，截至6月19日為止，2013年上半年整體住宅買賣登記（包括一手私宅、一手公營房屋及二手私宅買賣成交）累計21,550宗，涉及金額約為1,502.20億元。按走勢推算，預計上半年登記量最終僅約2.82萬宗，創03年下半年來的新低外，而且數值更非常貼近03年上半年的2.79萬宗，可見上半年樓市狀況極為惡劣；至於預測成交總值則最終可達及1,572.75億元，較2012年下半年2,331.05億元減少33%，跌幅較登記量為高（見附錄圖一）。

 從物業類別劃分，二手市場表現較為失色。由於政府推行物業3D稅，推高市民置業成本，加上金管局同時推行層級式限貸及「3厘按壓測試」，阻礙市民上車及換樓，而且，年初樓價一度急升，影響拖慢二手物業買賣以至其後換樓流轉，故此，上半年二手住宅市場的預測登記量只有約2.29萬宗，較去年下半年約3.39萬宗減少32%，至於預測成交總值則約達1,144.5億元，相比去年下半年下跌32%（見附錄圖三）。

按地區分析，二手物業熱賣地區的交投全線滑落，新界部分小區表現尤其失色。就以買賣客源向來廣泛的將軍澳區為例，上半年截至6月19日為止，二手住宅買賣登記暫錄1,062宗，成交總值則達51,44億元，較去年下半年的1,984宗及88.13億元分別減少46%及42%，市況淡靜可見一斑（見附錄表四）。

二手住宅市場表現走弱，一手住宅表現亦好不了多少。事實上，政府二月再度出招，加上《一手住宅物業銷售條例》四月底正式出台，發展商推盤步伐明顯受阻，半年推盤量更只得5,732伙（當中包括私宅3,912伙、居屋貨尾832伙及綠悠雅苑988伙），由於買家缺乏置業選擇，而樓市表現亦陰晴不定，削弱一手市場承接，導致上半年預測登記量值最終只有5,280伙及428.30億元，較去年下半年分別下跌27%及35%（見附錄圖二及表二）。

周滿傑續指，以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅價格於今年首5個月累升3.0%，而鑑於近期白居二熱潮席捲全城，不僅直接推動綠表居屋單位價格上升，私宅樓價亦被牽動向上，故預計半年樓價累計升幅將擴闊至3.9%；豪宅物業方面，今年首5個月整體價格則輕微下跌1.1%，預測半年跌幅約有2%。租金走勢方面，預測兩類物業的半年租金分別報跌1.0%及3.0%（見附表圖五及圖六）。

 利淡因素抬頭  下半年樓市調整面「在價不在量」

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，雖然政府及金管局自2010年起連番推出辣招抑壓樓市，但樓市調整面一直在量不在價，主要原因在於發達經濟體不斷印鈔刺激經濟，增加熱錢流速，令存款及按揭負利率環境歷久不變，蓋過不利經濟及政治因素帶來的影響，故此，實物資產如物業價格一直維持向上，造成樓價愈壓愈升的現象。 

不過，隨著政府二月底再次推出辣招壓抑樓市，加上《一手住宅物業銷售條例》正式出台以及美聯儲局上周公布明確退市時間表後，樓市基礎形勢出現微妙變化。事實上，審視過左右樓市的四大元素，發現息口、樓宇供應與需求、經濟環境及政治環境等市場元素正不斷轉差，所以預計，下半年樓市調整將會由「量變」進化成「質變」，調整面將會「在價不在量」，有別過往「在量不在價」的慣例。

 息口

存款及按揭負利率環境，可算是造就牛市運行十年的最重要因素。美國聯儲局上周突然宣布提早「收水」，雖然退市步伐緩慢及溫和，不會對本港短期息口帶來任何實質變動，惟市場加息預期卻可能提早升溫，市民置業承價定必變得保守，市場承接力量變得更加薄弱，為二手樓價增添更大的下跌壓力，預期新一輪跌價浪潮即將展開。

 樓宇供應與需求

政府推出SSD及BSD稅項，大幅推高樓宇買賣成本，迫令樓市兩大支柱客源 — 投資者及外地客幾乎完全撤離市場，隨著DSD、「3厘按壓測試」及「層級式限貸」等措施出台，進一步壓抑本地用家上車及換樓需求，正常二手換樓鏈更大受影響，令目前潛在客源僅及正常時期的一半，樓價走勢本已易跌難升。

 住宅供應方面，隨著政府早年積極增加土地供應，今年住宅樓宇尤其是樓花供應開始穩步增加，惟政府二月底推出「加辣招」，以及《一手住宅物業銷售條例》四月29日正式生效，發展商推盤步伐連番受阻，樓盤積壓情況愈見加深。相信發展商為減輕樓盤積壓的壓力以及追趕全年售樓業績，發展商不僅需要在下半年加快推盤，而且，加息憂慮浮現，發展商更可能需要減價促銷才能達至目標。當一手住宅開始減價，骨牌效應亦勢必出現，二手樓價下跌機會因此大增。

 經濟環境

縱然中、美、歐、日不斷推出量化寬鬆措施振興經濟，惟中國經濟增長出現放緩，美、歐、日經濟則暫時未見起色，未能帶挈香港經濟更上一層樓。如今退市時間表出籠，加息預期開始抬頭，經濟增長勢打折扣，市民置業意欲亦會受損；此外，退市時間表公布後，環球各地股市應聲下瀉，蒸發市場大量資金，可以預期，下半年外圍資金流入樓市的速度及額度料會進一步減弱，增添二手樓價下跌的壓力。

 政治環境

政府一意孤行堅持不撤辣招，早已影響地產代理、樓市相關行業人士生計，造成沸騰民怨，而各項措施持續實行，倘若息口回升導致樓價下跌，賣樓業主不單要面對跌價風險之外，不排除部分業要蝕讓離場，並且需要同時負擔沉重稅項，承受更大的經濟損失，從而造成雪球效應，加深對樓價造成的影響。所以估計，不少業主或會選擇率先套現離場避險，引發減價賣樓的連鎖反應。

 下半年樓價看跌10%

綜合上述分析，廖偉強認為，隨著市場加息預期升溫，下半年整體樓價必跌無疑，估計未來六個月跌幅最少達10%。業主加速沽樓的同時，亦會同時釋出更多潛在租盤供應，租盤積壓問題更加嚴重，屆時住宅租金亦被牽連，預計跌幅3%至7%不等。

 不過，隨著樓價回軟，二手單位吸引力及承接回升，加上發展商推盤步伐加快，由次季積壓下來的購買力可望釋放，預計下半年整體住宅交投可回升至3.3萬宗水平，較上半年的2.8萬宗回升17%。