香港住宅按揭市場2013上半年回顧 及 下半年前瞻

上半年市場回顧

受政府不斷推出「辣招」包括特別印花稅、買家印花稅、雙重印花稅、提高層級式貸款上限比率、「3厘按息壓力測試」、銀行按揭貸款風險管理、按證公司（HKMC）推出收緊樓按措施等壓抑樓市所影響，今年住宅物業買賣交投進一步下挫，物業按揭需求亦受打擊。

2013年截至4月為止，住宅按揭貸款累積批出宗數27,622宗，對比去年同期的31,271宗減少11.7%。按物業種類的批出宗數劃分，一手物業按揭佔14.5%（4,016宗）、二手物業按揭佔62.0%（17,111宗），而餘下23.5%（6,495宗）則為轉按，數量與去年同期比較，分別增加30%、減少29%及增加55%。

 期內住宅按揭批出總額777.38億元，當中一手物業按揭佔160.69億元、二手物業按揭佔488.62億元，轉按則佔128.08億元，數值與去年同期比較，分別增加20%、減少15%及增加77%。

過往每年二至四月屬樓市傳統旺季，惟政府二月底「加辣」抑壓樓市後，樓市「小陽春」未有出現，一、二手物業買賣自此一蹶不振。由於樓宇按揭業務往往滯後樓市成交，而三月樓市交投進一步轉弱，按揭市場轉弱的轉捩點便在四月份正式出現。

按物業類別劃分，二手住宅按揭業務所受的打擊最大。事實上，政府於2月22日再次出招抑壓樓市之前，新批二手住宅按揭貸款宗數每月平均達四、五千宗，批出款額則介乎120億至130億元；然而，政府「出招」兼且金管局「限貸」引發加息潮後，三月份二手樓市交投「冰封」，四月份二手住宅按揭批出宗數及金額隨即下挫至不足3,000宗及少於85億元。

 一手住宅按揭方面，《一手住宅物業銷售條例》4月29日生效前夕，多間發展商積極推盤，並提供多項「上會」優惠吸客，抵銷政府打擊樓市的部分負面影響，故此，四月份一手住宅按揭批出宗數及金額同步減少11%，分別至1,175宗及45.80億元，影響較二手住宅按揭為少。

至於轉按貸款，三月份大型銀行調高按息之際，大部份中小型銀行則沒有跟隨，促使部份按揭客戶「轉戶」使用中小型銀行按揭以求慳息；此外，廣為H按產品所採用計算息率的一個月HIBOR，由2012年12月的0.28%下跌至現時0.20%。以市場最低H按息率H+1.7%計算，實際息率低至1.9%，比傳統P按市場最低息率2.15%相差25點子，所以，不少業主棄P按用H按慳息。故此，就算樓市表現轉差，四月份轉按貸款批出宗數倒升0.8%至1,726宗，金額則僅微跌1.4%。

 上半年市場回顧（續）

截至4月為止，住宅按揭貸款累積提取宗數為22,750宗、涉及金額616.05億元、平均每宗提取金額約270.79萬元；對比去年同期整體提取宗數18,034宗、總值423.85億、平均每宗提取金額約235.03萬元，分別增加26%、45%及15%。

 2012年底，P按產品選用比率平均高逾90%，不過，鑑於H按產品實際息率回落，並且較一般P按產品相宜，P按客戶轉用H按吸引力提升。因此，P按產品的選用比例一直下滑，最新數字更下跌至4月份的84.6%；至於H按產品選用比例，則由1月份的7.4%，上升至4月份的11.8%。

由於市場憂慮美國提早加息，客戶選用定按產品比例亦由1月份的0.3%，輕微上升至4月份的1.9%，預期趨勢將會持續。

息率方面，金管局於二月份推出收緊按揭措施，要求採用「內評法」的8家本港銀行，為新造按揭的風險加權比率設立15%的下限，變相增加大型銀行的借貸成本，觸發大型銀行提高按揭息率。反觀，中小型銀行不跟隨加息，三、四月加息潮下，大行按揭產品競爭力減弱，四大承按銀行（中銀（香港）、匯豐、恒生及渣打）按揭市佔率更低見64.2%，創出歷史新低。

大型銀行為免流失生意，隨即低調變陣，為個別優質客戶提供低至年息2.15%的按息產品吸客。

按揭產品潮流改變。三月份市場出現加按息潮，加上市場憂慮美國提早加息，各銀行如中銀（香港）、恒生、大新、東亞、花旗及渣打等紛紛推出定息按揭產品以抵抗加息作招徠，息率更低至首年1.68%，其中渣打銀行更推出長達十年的定息計劃。

 受房協30年擔保期限制，有銀行未能為「白居二」高齡物業提供高達九成按揭。惟最近金管局致函銀行釐清有關的監管要求，銀行可為房委會剩餘擔保期較短的居屋，提供較長年期的九成按揭，但前提是物業在30年擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價70%。

下半年樓按市場預測

按息走勢預測：按息戰或再爆發

外圍熱錢繼續停留在港，加上近期日圓貶值引發資金外流，預期香港資金更加氾濫，而銀行同業拆息HIBOR亦將繼續低企。由於市場現時最低H按產品息率僅為H+1.7%，較金管局H+0.7%的底線仍有一段距離，預期銀行或於H按產品平台上展開減息戰。根據金管局最新數據顯示，四月份H按產品採用比率有回升跡象，由1月份的7.4%攀升至4月份的11.8%。此外，中銀近期更已走出第一步，調低H按產品息率吸客，可以預期下半年或有其他銀行爭相跟隨。

 銀行承造按揭取態保持寬鬆  淡市中求保市佔

全港多個經濟體仍維持量化寬鬆貨幣政策，預期環球及本地資金充盈下，相信銀行下半年仍維持積極寬鬆態度承造樓按，以求在淡市中保持按揭市佔率，估計銀行不單在透過減息途徑催谷生意外，亦會同時在非息口優惠上包括送贈品及現金券等項目上競爭。

按揭市場產品趨勢

隨著按證公司（HKMC）收緊按揭保險，銀行現時只能為細價樓提供最高9成按揭；預期下半年將有更多財務公司看準市場空缺，提供高成數按揭吸納上車客。由於銀行批核受金管限制，如壓力測試加3厘等辛辣條件影響，批核不能過份寬鬆，估計此舉可造就影子銀行以接近銀行低息，但無須面對壓力測試，批核高成數按揭貸款予客戶。

 美國推出QE4時，雖曾承諾低息環境將維持至2015年，但市場普遍認為美國政府提早退市機會增加，息口上行風險增加。本地按揭產品一向以浮息按揭為主流，主要是最優惠利率（Prime Rate）及銀行同業拆息（HIBOR）為計算基準，若進入加息周期，浮息亦會跟隨上調，供樓人士的每月還款額及利息支出均會有所增加，相信各大銀行將會在下半年推出更多定息按揭產品，滿足客戶需求。

由於預期私人住宅按揭市場將進一步萎縮，銀行將轉攻其他物業類別按揭如資助房屋按揭，甚至轉攻私人貸款等，逆市為生。由於按息減價空間有限，為搶佔樓按市場，預期銀行將推出與其他銀行業務相關的按揭優惠，如存款掛鉤按揭計劃，送贈品或禮券等跟同業競爭。

下半年樓按市場預測（續）

港府樓市政策及外圍市況的影響

政府多項抑遏樓市措施持續，市場憂慮美國政府提早退市，但由於預期最快2014年年底才有機會加息，加上近期白居二市場帶動下，細價樓的交投好轉，相信下半年住宅市場將稍為回暖，但反彈輕微。

 樓宇成交較去年減少，按揭業務勢必持續惡化，加上金管局實行的各項層級式限貸政策及政府多項額外印花稅影響，按揭貸款宗數及驅動金額跌幅將較大，預期2013年新取用按揭貸款宗數下跌近15%至6.5萬宗，新取用按揭貸款額則料跌10%至1,700億元（平均每宗提取金額約260萬元）。