利淡因素消化 購買力積聚 次季煎熬過後 樓市下半年可喘穩

利嘉閣地產預期，受累外圍利淡因素、政府政策及傳統淡季影響樓市，次季走勢將會更加難辛，成交量值約達1.14萬宗及620億元，按季再跌32%及35%，中小型住宅樓價更有5%至10%的下跌空間。根據歷史經驗，不利的偶然因素走在一起，只能導致住宅市場出現短暫低沉，相信樓市經歷完今年次季煎熬期後，隨著負面因素陸續消除及息口徧低，樓市下半年可望喘穩，住宅成交量將會重返合理水平。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，受惠去年年底各國齊放水振奮經濟，各方資金迅即流入樓市尋出路，故2013年初樓市交投觸底回升，加上後來施政報告內容溫和，後市明朗化下，上車及換樓兩大客源加快入市步伐，搶購市場有限二手貨源，觸發年初短暫一輪旺市降臨，自此二手市道逐漸暢旺；同時，亦提高發展商的推盤意欲，一手項目列隊登場，推動樓市整體氣氛迅即熾熱起來。

 然而，市場熾熱氣氛卻惹來政府在二月底再次使出「雙倍印花稅」新辣招壓抑市場。四個月內兩度出招下，置業成本大增，再加上政策風險明顯提升，市民置業意欲大打折扣，無論中小型住宅或者豪宅市場，二手交投應聲下跌。另外，各大銀行在三月份亦相繼收緊銀根，將新造按揭息率提高0.25厘，令用家置業尤其是換樓客的成本大增；同時「3厘按息壓力測試」增加上車及換樓的難度，「踢走」更多邊沿用家離場；多項打壓樓市措施實行下，樓市買賣氣氛頓時由「旺」瞬間轉為「靜」，更累及今年首季住宅買賣成交量值持續下滑。

 根據土地註冊處資料顯示，今年首季全港共錄16,648宗一、二手住宅買賣登記，較去年末季的19,504宗減少15%；涉及金額約為953.9億元，較去年末季的1189.5億元下跌20%，減幅較登記量顯著（見附錄圖一及表一）。

 從物業類別劃分，一手住宅方面較為失色。雖然發展商推盤意欲明顯增加，不過以首季整體形勢來說，一手項目推盤量偏低，加上小型項目為數甚多，而且，市場承接亦在新稅制後顯著減弱，連帶半新盤的加推單位銷售亦未如理想，拖低一手整體買賣數字。故此，今年首季一手住宅市場登記量僅錄2,858宗及249.7億元，較去年末季分別減少20%及29%（見附錄圖二及表二）。

 至於二手市場，交投表現同樣疲弱。政府銀行加稅加息，置業成本及政策風險增力下，用家暫緩入市，再加上政府加辣壓市以來，市場兩大客源支柱－投資者及換樓客已逐步退出二手市場；再加上「3厘的按息壓力測試」，進一步削弱用家購買力，令致二手市場添上陰霾，觀望氣氛濃厚，二手成交更每況愈下，拖累首季二手住宅市場登記量值錄得13,790宗及704.2億元水平，較去年末季分別減少13%及16%，惟兩者減幅均較一手成交量值跌幅為少（見附錄圖三及表三）。

 按地區分析，二手物業熱賣地區交投全線滑落。受累一手項目搶截二手客源，將軍澳、元朗及長沙灣／深水埗三區成交量跌幅尤其凌厲，今年首季分別錄得28%、24%及24%的減幅；另外，屯門區以958宗二手住宅買賣登記宗數，成為首季熱賣二手住宅地區，惟數字仍較去年末季的988宗減少3%，將軍澳區及旺角／油麻地區則分別以661宗及654宗二手買賣，排名二、三（見附錄表五）。

 至於龍頭屋苑交投各自發展，成交量報跌的屋苑佔多，其中愉景灣、日出康城及美孚新村首季成交量銳減34%至43%，減幅較為顯著；嘉湖山莊以首季214宗的買賣登記宗數，成為十大活躍屋苑榜首，成交量則較去年末季所錄的240宗再減11%；沙田第一城及太古城則分別錄得191宗及114宗買賣，位列次、季席（見附錄表六）。

 陳大偉指出，以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅價格由去年末季的7,549元，再升4.3%至今年首季的7,877元，而首季租金升幅則約2.1%；豪宅物業方面，今年首季整體價格則僅累升1.1%，首季租金則微跌0.2%（見附圖四及圖五）。

次季市況更嚴峻  惟寒冬過後第三季起可喘穩

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，眾所周知，政府「加辣」壓市以來，歐債危機、禽流感、北韓核戰威脅，以及新近金價下瀉等負面消息不斷爆發，樓市買賣氣氛持續沉寂，估計次季樓市走勢仍然向淡。另外，即使近月來二手樓市正進行調節，惟減價成交個案僅屬少數，跌價幅度未能符合買家預期，反映調整幅度深度未夠之餘，寬度亦未夠全面，故預期次季樓市仍需尋底，估計每月二手成交難逾4,000宗，而整個次季二手住宅買賣只有約9,200宗，較首季的13,790宗下跌33%；同期成交總值約達430億元，按季再減39%。

 此外，一手樓花條例規管將於月底開始正式實施，預期發展商推盤速度會減慢，市場一手成交量將會減少；同時措施亦會降低發展商銷售物業的靈活度。因此，預測次季一手住宅買賣僅得2,200宗，較首季的2,858宗減少23%，同期成交總值則約190億元，按季減少24%。

 預期次季樓市仍然陷入牛皮膠著狀態，最快要等待次季過後，整個樓市僵局才能全面「解凍」。所以預期，樓市次季境況將更加艱難，一二手住宅成交量料更加低沉，次季整體住宅買賣登記料約1.14萬宗，較首季的16,648宗再跌32%，成交總值則約620億元，按季減少35%；而次季中小型住宅樓價料會下跌最多10%，而豪宅市場樓價則徧向橫行。

 雖然現時樓市被很多不利因素包括內地禽流感疫情、塞浦路斯債務危機以及朝鮮半島核武等問題籠罩著，用家看不透後市，未敢刻下入市。不過，根據過往歷史經驗告知，83年中英談判、89年六四事件、91年波斯灣戰爭、97年金融風暴、03年沙士、08金融海嘯及11年歐債危機等事件，平均每3、4年便會出現一次特大事故，樓市升升跌跌難免，但經歷過頹勢後，樓市必會重返正常階段，然後穩步上揚（見圖一）。

 樓市經過次季最惡劣時刻後，隨後月份樓市表現可望逐步喘穩。首先利淡因素料會逐漸消化、傳統淡季已度過，樓市狀況將趨向正常。壓抑數個月購買力可望重新釋放，發展商亦會加大推盤力度，追回次季失地；加上現時息口徧低，市場承接可逐步增加，由第三季開始，每月一、二手住宅交投可望回升到5,500至6,500宗區間內，樓價亦可望輕微回升，估計最終全年樓價跌幅將少於10%。