澳門經濟領先全球 樓市前景仍然看俏

首季住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產分區董事王世榮指出，回顧澳門樓市首季交投表現，可以用「一手熱、二手冷」的格局形容。自澳門政府出招以來，影響二手貨量供應，市場供求亦因此失去平衡。首先，市場對住房需求龐大，無奈「辣招」重擊下，新貨有辣招困綁，無法釋出市場，業主手上有貨不敢出售，因為擔心賣出單位後，新購買的物業被辣招所綁，又或者再無法買回同等或更高質素的住房，故不願意賣樓，市場「轉賣為租」趨勢增加，導致市場盤源嚴重短缺，而惜售下二手樓價亦企硬未見回落，因此雙方展開「拉鋸戰」，加上銀行估價不足，市民因成本加大，從而影響入市機會，再加上新春假期影響，無心戀棧二手物業交投者眾，令致二手住宅成交量每況愈下，處於高度膠著局面。

 尚幸，樓市還有一手新盤大力支撐，彌補二手成交量驟降的影響，發展商積極推盤，首季共推出「海一居」、「金鋒‧南灣」-「尚譽」第12座、「楹樂」等項目應市，並且同時提供優惠付款方法，吸引原為二手市場準買家，轉投一手市場陣營；一、二月發售的一手樓花項目「海一居」第17座、第4座以及「金峰南岸」第12座，每次推售銷情都非常熱烈，令社會普遍產生樓市亢奮的疑慮。鑑於部分樓盤屬遠期樓花項目，開價屬於市價水準，定價適合中、長線投資者，因此令銷情理想。新盤當中，以「海一居」的銷情最為矚目，「海一居」第4座於農曆新年過後推出，瞬間成為全城焦點，發展商更新春送大禮兼低於市價開售，單日銷售額已超過140個單位，買家均為本地用家及投資者，其後，發展商見銷情熾熱，繼續推出「海一居」第3、第1座應市，共約484個單位，平均建築呎價約7,100元，雖然較早前推出的第4座首日叫價上調10%，但仍然依舊火速售罄，反應熱烈。

 利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝表示，據澳門統計暨普查局資料顯示，1月份住宅成交宗數1,181宗，涉及金額為59.3億元，在一手項目理想銷情刺激下，初步總結今年首季樓宇買賣狀況，澳門住宅買賣成交量值預期將達3,000宗，成交總值約146.4億元，預期將較去年首季的2,344宗及83.09億元，分別增加約28%及76%，表現尚算不俗。不過，倘若有關數字與去年末季的4,543宗及227.79億元比較，則分別下跌約34%及36%，結果則完全不同。

 至於樓價方面，SSD稅制下盤源不足，加上二手業主普遍看好後市，堅守以價為先的沽樓策略，推升二手樓價持續攀升尋頂。根據統計局資料顯示，2012年澳門季住宅物業平均成交呎價已衝破六千元大關，約為6,026元（每平方米約64,869元），較第三季數值約5,417元（每平方米58,305元）急升11%，升勢尤其凌厲；雖然今年首季樓市交投氣氛比較沉寂，成交量低位徘徊，不過樓價整體趨勢仍然向上，而市場亦沒有出現集體割價成交的趨向，預期今年首季二手樓價更有機會輕微上升至6,100元水平。

 另外想特別提出的是，商舖租金回報理想，商舖自然成為投資者追捧目標，惟業主普遍長線持有，令致市場放盤量緊絀，情況確切反映在政府推出「新八招」後。事實上，自從去年十月政府推出樓市調控政策「新八招」後，成本及政策風險增加下，業主不敢倉卒出貨變得惜售，而投資者亦不敢入市，觀望氣氛甚濃，買賣雙方兩閒下，商舖成交幾乎停頓。根據澳門統計局數字，商舖今年1月份錄得169宗買賣，涉及金額為11.62億元，2月份則錄120宗買賣，涉及金額為8.40億元，估計今年首季商舖成交數字約為410宗，涉及金額為28.49億元，較上年季未的963宗及59.40億元，分別下跌57%及52%。

 舖位方面，不同地區存在價格分歧，例如位於澳門南灣區一舖面積945呎，以成交呎價4.2萬元轉手，低於該區平均成交呎價4.5萬元的水平；另一近金沙舖位每呎叫價則介乎1.5萬至2.5萬元不等。基於澳門經濟繁榮，澳門消費力不斷膨脹，吸引愈來愈多世界頂尖品牌爭相進駐，整體舖位租金大幅攀升，皇朝區近永利一個面積900呎的舖位，以70萬承租，平均呎租高達778元，數字相當驚人，另外，位於旅遊旺區白馬行一個三層高的物業，整座出租叫價更達60至70萬；現時中心地段舖位租金平均呎租已攀升至70至100元水平，與舊租約相比升幅高達2倍。

 次季住宅市道展望

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，澳門樓市前景依然明朗一片，有利因素包括以下各項：

 一、澳門GDP及博彩收益持續增長

據澳門統計局資料顯示，由2010年起澳門的全年本地生產總值（GDP）皆以雙位數字增長，2012年以人均GDP25%的年增長率超越新加坡、日本，躋身亞洲的新首富。GDP一直向上攀升，而去年第四季GDP更錄得981億元，較去年第三季的869億元增加13%，創出歷史新高紀錄；2012年全年GDP累錄3,482億元，較2011年的2,950億元急增18%；另外，博彩業發展亦相當蓬勃，博彩毛收入緩步上升，今年3月份毛收入逹313.3億元，打破歷年來單月高位，若以2012年全年計，則累錄約3,052億元，較2011年約2,690億元增加13%，預示澳門經濟發展良好，料可支持樓宇交投續有增長。

 二、外僱人士增加  買房、租房需求大

受惠澳門旅遊博彩不斷擴張，多個博彩娛樂項目興建及竣工，加上橫琴千億開發以及港珠澳大橋拉動，外僱人員數字不斷急升。截至2013年1月為止，駐澳外僱人員數目已達11.16萬人，環比增長約1%，同比增長則高達17%。可以預期，澳門經濟持續高速增長，湧澳工作的外僱人士勢必持續增加，數字衝破12萬人指日可待，買房、租房需求亦同時不斷增加，而在二手供不應求的情況下，預期今年樓價及租金依然看升，升幅亦會跑贏大市。 

三、SSD六月解凍

澳門政府於兩年前推出的特別印花稅(SSD)將於本年六月到期，在SSD規管下發揮了打擊炒賣的行為，炒家聞風退場，令二手供量不斷萎縮；樓價持續上升，即使遇上外圍不穩因素，樓價下跌空間甚微。SSD解凍後，望能為市場釋放多些供應，助更多市民上樓。預計次季會有「T+T1地段」、「主教山1號」、「君悅灣」尾貨、「濠珀」等推出市場。事實上，近月二手成交每月都有數百宗跌幅，而未能在二手市場成功入市的買家，唯有流向一手市場，惟發展商每次僅有小量單位供應，僧多粥少，怎會不形成搶購現象？而實際上這種樓市亢奮的現象只是一種錯覺，市場成交其實正持續下跌，只有在發展商推盤的月份才能維持合理的成交量。

 四、「三低」利好因素支持

澳門樓市仍有好大發展優勢，經濟發展依然穩步向上外，自2003年存款數字為187.284億元，短短十年已升至3407.085億元，升幅高達17倍之多，數據可反應澳門居民的富裕程度；澳門更有「三低」利好因素支持，當中包括：（1）1.9%的極低失業率水平；（2）按揭息率仍然偏低；（3）樓宇價格比鄰近地區如香港等相對較低，加上澳門居民每月收入中位數上升至12,000元，通脹率攀升至6%的因素影響下，相信買磚頭仍然不失是一個資金保值的途徑。

 五、地產中介發牌制度七月起生效

此外，澳門政府將於七月一日起實施《地產中介人法》，房地產中介人領取臨時牌照後，有三年過渡期，預計申請人有足夠時間報讀培訓課程，滿足法律規定申請準照的條件。培訓課程內容包括：產業務買賣知識、法律知識、基礎知識及英語培訓等。因現時置業者、投資者除了本地居民外，還有外地投資者，中介人掌握基本英語溝通能力，有助提升城市形象。地產代理從業員的專業化形象逐漸確立，對於發牌制度的推行，有助現時任職地產代理的人員質素提高，趨向更專業化，更令企業走向規範化。

 廖梓嘉續指，雖然澳門有多項利好因素支持，樓市前景發展本應看高一線，不過，現時澳門樓市一、二手市場發展十分不平衡，市場主要依賴一手成交，不足以維持樓市長久發展，而且一手樓花銷售規管政策預料即將出台，屆時一手的供應量將隨之大跌，再加上二手盤源在SSD效應之下同時不斷萎縮，預料未來一、二手供應將繼續出現斷層，供不應求情況將趨向嚴重。歸根到底，澳門樓市最主要的問題是供應不足，因而衍生出市場亢奮的泡沫，廖梓嘉建議政府應檢討特別印花稅，因時制宜取消相關措施，同時加快各部門文書往來的審批程序，加快批則，增加住宅供應量，否則樓價升幅將難以減緩，亦會令現時一、二手交投失衡情況更加惡化。

 因此，廖梓嘉表示，近月樓市持續沉寂，加上塞浦路斯債務危機、北韓局勢動盪、股市反覆向下以及禽流感威脅等不利消息傳來，市民置業信心或多或少受到影響；不過本人相信澳門次季樓市走勢，最大決定因素還看政府如何取態。