市場不乏購買力

要分析樓市的變化、樓價的上落，是一門相當複雜的學問，兩者受著眾多不同的因素影響，筆者根據個人經驗，歸納出四大要素：

一、   供應和需求

香港地少人多，對物業的需求本身已非常龐大，加上自從自由行政策出台後，多了一批實力雄厚的內地買家來港，與港人競爭，這正是樓價長期高企的主因。相反，當年前特首董建華先生提出八萬五政策，物業供應量一下子飆升，樓價最終崩塌。

二、   息口

近年本港市場資金充裕，但息口卻處於超低水平，市民紛紛將資金投入物業市場，一來暢旺的樓市可為資金保值，二來在低息環境下供樓，比租樓來得划算。

三、   政治環境

83年中英談判、89年六四事件、91年波斯灣戰爭，在這些事件發生期間，由於局勢不穩，前景不明朗，樓市急速下滑，說明環球局勢直接影響樓市動態。

四、   經濟環境

樓市與整體經濟唇齒相依，以03年沙士為例，整體經濟動盪，大家都專注在民生補給之上，樓市一撅不振；又例如近年美國經濟蕭條，其樓市亦出現嚴重危機。

倘若就上述四點，對近日的樓市作出分析，樓市理應暢旺，物業供應長期不足、銀行加息但息口仍然偏低、沒有不利的重大環球政治因素、自由行政策一直支持本地經濟，然而現時樓市卻是一潭死水，二手物業的買賣成交宗數比03年沙士時還要少，淡靜情況不言而喻，到底原因何在？

其實目前市場資金並不缺乏，期望入市的亦大有人在，只是政府近年出招頻密，而且招招到肉，令買家憂慮政府有心擊倒樓市，對樓價帶來重大的打擊，唯有暫時按兵不動，靜觀市場變化。

近日一手市場百花齊放，正好說明市場購買力從未消失，以一個位於新界區的新盤為例，雖然以長樓花期銷售，但是甫推出市場，一夜間就售出超過二百伙，集中為細價單位，買家大部分是租客入市及分支家庭，由此可見，只要價錢合乎市場預期，加上氣氛的帶動下，市場積存的購買力還是按捺不住要爆發出來，相信待市場逐步消化及適應政府措施，樓市就會重回軌道。

【刊於2013年3月21日經濟日報專欄】