中產家庭換樓意欲膨脹 中價樓受捧 2012年成交比例31.2%再創新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，儘管去年樓市表現忽冷忽熱，全年二手交投報跌，不過，隨著中產勢力急速膨脹，換樓熱潮不斷升溫，並且帶挈價值300萬至500萬元的中價住宅成交佔整體二手市場買賣比率大幅飆升，並且連續兩年創出歷史新高。綜合土地註冊處最新資料所得，2012年全港共錄21,997宗價值介乎300萬至500萬元的中價二手住宅買賣登記，涉及總值839.53億元，較2011年的19,585宗及747.85億元同步增加12%外；與此同時，由於中價二手住宅交投快速增長，令物業買賣佔整體二手登記比例亦隨之上升至31.2%，較2011年的25.9%增加5.3個百分點外，而且更連續兩年創出新高，數據正好反映中產家庭積極換樓的事實。

 事實上，回顧去年各類價格類別的買賣登記，發現中價二手住宅成交比率增幅明顯較其他類別優勝。價格介乎300萬至500萬元的中價二手住宅買賣登記比率增幅最大，達5.3個百分點，百分點增幅較細價物業（價值介乎200萬元至300萬元的物業）為高；同時，成交比例之高更超越細價物業，成為去年交投最多的物業類別。

 按全港55個住宅小區作分析，共有29個小區的買賣登記量較2011年有所增加，增幅則由最低的1%至最高近3倍不等，可見升市層面廣泛，亦是中價二手樓交投全線轉活的明證。當中，5個活躍成交地區依次為將軍澳（2,321宗）、荃灣（1,241宗）、沙田（963宗）、元朗（941宗）及馬鞍山（880宗）。

 按屋苑分析，由於中價樓承接持續強勁，加上樓價急升帶挈細價單位「升呢」中價單位，令個別熱門屋苑登記量跑贏大市，而且造價更顯著飆升。就以新都城為例，屋苑去年共錄394宗中價單位二手買賣登記，按年激增42%，表現優於市場；至於造價方面，映灣園及麗城花園的房價，按年急漲最少30%以上，成為中價二手樓熱賣屋苑當中、實質樓價漲幅最高的兩個屋苑。

 周滿傑指出，雖然樓市今年政策風險提升，阻慢市民上車及換樓步伐外；今年一手私宅供應增加及房協「置安心」項目綠悠雅苑登場應市，勢將分散二手購買力，不過，鑑於熱錢湧港中產家庭換樓意欲更強，加上投資者買樓收租更踴躍，而且，倘若樓價持續上揚，更多細價住宅尤其是居屋單位售價將升級至逾越300萬元水平，因此預期今年中價二手住宅交投可望逆市倒升，而且成交比例更有望進一步攀升至35%水平。