經濟高速發展 負利率利置業 2013年澳門住宅價格可升10%

2012年住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產助理分區董事呂燕翔指出，儘管2012年外圍經濟動盪，加上政府對樓市加強監控，但受惠經濟急速發展加上博彩業收益大幅增長，澳門樓市表現仍然出色。事實上，樓市自二月觸底轉角後，成交量值一路向好，縱使期間歐債危機多番纏繞，打亂買家入市部署，然而，歐、美、中、日四大央行下半年不約而同推行「量寬」政策，推高通脹預期，推動大量澳門市民購買房產自用或作長線投資；與此同時，發展商因應今年將推出一手樓花規管政策，在去年積極推出一手貨尾，避過規管，令去年全年共有26個批次的新樓盤加貨尾應市，較2011年18個批次多出逾40%，其中「御海‧南灣」、「金峰‧南岸」、「濠珀」、「星河灣‧名門世家」、「海一居」及「大潭山一號」等項目銷情理想，不僅直接推升樓市買賣氣氛，更令一手住宅佔整體住宅成交總值比例高見近62%水平，反映去年發展商一手攻勢強勁以及二手賣盤短缺甚為嚴重。 

不過，樓市第三季表現火熱，最終惹來政府十月份推出「新八招」抑遏樓市，市場頓時瀰漫觀望氣氛，二手業主封盤拒售令賣盤大減外，而且，發展商一手推盤步伐亦放緩，加上12月份受聖誕新年長假影響，外遊市民眾多，累積12月份成交量有機會跌至900宗以下水平，尚幸政府出招前樓市交投不俗，才能抵銷新八招集假期造成成交量急跌影響，令全年物業成交量僅較2011年錄得輕微下跌。

 利嘉閣（澳門）地產分區董事王世榮表示，根據澳門特區政府統計暨普查局數據顯示，今年首11個月全澳共錄15,952宗住宅物業買賣，總值約698.61億元（澳門幣‧下同）。預計全年住宅成交量將達16,900宗，較2011年的17,176宗減少不足2%；不過，住宅造價大幅上漲，物業單價及呎價同時顯著上揚，卻帶動全年物業成交總值逆市攀升。今年首11個月澳門住宅物業成交總額約698.61億元，預計全年數值最終可達750.00億元，較2011年的588.61億元大增27%，表現與成交量互相「背馳」（見圖一）。

 受惠澳門經濟持續強勁增長，加上按揭負利率推動市民轉換儲蓄模式，把住宅物業替代銀行存款成為儲值工具，住宅物業備受各方追捧，住宅樓價亦不斷向上。從本行分行成交數據所得，2012年12月澳門住宅單位成交造價較去年同月平均上升25.5%，升幅較鄰阜香港還要凌厲。

 2013年住宅市道前瞻

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，特區政府推出「新八招」抑遏樓市，影響面主要「在量不在價」。雖然新措施主要收緊住宅樓宇按揭成數，將特別印花稅適用範圍擴展到商舖、寫字樓及車位，阻礙賣盤正常補充，預期勢必影響今年住宅交投。所以預期，2013年澳門住宅交投將因此減少23%至1.28萬宗，至於物業成交總額則預期回落18%至600億元水平。

 雖然預期今年住宅交投持續下滑，不過，鑑於澳門經濟基礎堅穩，發展前景美好，澳門市民閒資出路欠奉，預期仍然願意繼續花錢買樓自用、投資，廖梓嘉認為，未來一年澳門住宅價格仍穩步上揚。

 一、通脹壓力上升  買磚頭抗通脹

首見，美國提前在去年底推出第四期量化寬鬆政策，加上日本同步宣布無限額發債振興經濟，令熱錢流竄速度以及額度增加，預期今年市場游資將更為充裕，加上通脹壓力升溫下，由去年十月開始已積壓下來的購買力，料會在農曆新年後重新釋放。我們知道，由於「磚頭」價格往往與物價走勢掛勾，隨著通脹升溫，加上買樓收租回報相對可觀，相信仍能吸引本地用家及投資者利用現有銀行存款置業，支持住宅樓價上升。

 二、「雙負」利率繼續推動房產投資

根據過往經驗，實質存款及按揭利率往往主宰樓市交投及樓價走向。如今澳門通脹持續高企，11月份最新通脹率為5.72%，而目前澳門港幣存款利率及樓宇按揭利率，僅為0.01厘及2.5厘（以P按計算），亦即是說，實質存款及按揭利率將分別達負5.71厘及負3.22厘，換句話說，銀行存款實質價值每年被蠶食5.71%，而銀行按揭還款每年則帳面貶值3.22%（見圖二）。在銀行變相幫手供樓下，預期市民置業保值的剛性需求依然強大，預期樓價仍有一定上升潛力。

 三、更多外僱僱員來澳推高買房、租房需求

受惠澳門博彩業不斷擴張，加上橫琴千億開發，以及港珠澳大橋刺激下，外僱數字勢必有增無減，自12年5月開始，數字已衝破10萬大關；今年11月份，外僱人口更已經超過11萬人（圖三），可以預期，澳門經濟持續高速增長，發展前景亮麗的吸引下，湧澳工作的外僱人士料會持續增加，住宅租金及樓價勢可受惠上升，買樓收租明顯大有可為。另外，鑑於目前澳門市場一、兩房賣盤及租盤供應極為短缺，嚴重供不應求，相信今年租金及售價升幅必可跑贏大市。

 綜合以上因素，廖梓嘉認為，未來一年澳門住宅樓價可望再升5%至10%。