雖然今年整體樓市多番起跌，但豪宅市場仍能安穩過度。在政府使出雙辣招前，豪宅市場即使經過升升跌跌，表現尚算不俗。不過在新增的BSD稅制下，豪宅交投應聲下挫，頓時變得沉寂。利嘉閣地產相信，在政策風險增多、BSD稅制下買家入市成本顯著增加、以及豪宅投資前景吸引力降低下，加上外圍又欠缺大利好消息刺激下，內地及公司客入主豪宅的意欲大大下降，消化政策需時下換樓流轉亦會受阻，故相信2013年豪宅市道將呈牛皮膠著狀態，預測全年一二手豪宅買賣登記量料下跌30%至約5,300宗水平；至於樓價方面，鑑於豪宅尤其是保值能力高以及供應珍罕的物業，業主惜售不願壓低造價沽貨，故來年豪宅樓價仍有5%的上升空間。
熱錢、房策冰火交煎 今年豪宅市場起伏大
利嘉閣地產新界豪宅、大埔、加州錦繡及北區營業董事周志國表示，2012年豪宅市場表現可謂先甜後苦。受惠年初樓市轉角，加上中產家庭「升呢」換樓趨勢顯現，豪宅交投顯著造好，物業造價更屢創新高。年中期間，QE3突然出台，豪宅購買力亦「翻生」。可惜，豪宅市場鋒芒過露，最終惹來政府出招壓市，在BSD及SSD雙重封殺下，內地及公司客源力量大打折扣，由於此批客源佔整體購買力比重甚高，拖累至今豪宅交投大幅減少。
利嘉閣地產研究部資料顯示，截止12月13日為止，2012年全港暫錄7,506宗豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業‧下同）買賣登記，涉及金額約1,789.57億元，估計全年整體的豪宅買賣登記宗數約7,608宗及約1,810.0億元，兩項數字分別較2011年的7,657宗及1,890.7微跌1%及4%（見圖一及表一）。
若按物業類型分析，二手市場表現稍勝一籌。截至12月13日為止，二手豪宅買賣登記量值分別達4,185宗及約1,012.33億元，預測全年兩項數字分別僅達4,266宗及1,029億元，較去年分別微增3%及4%（見表一）。
一手豪宅方面，鑑於今年所推的豪宅項目數量不多，而且當中牽涉不少洋房供應，涉及伙數亦不多，今年全年豪宅一手推盤量最終只有約1,302伙，數量對比2011年的2,414大減46%，數值更屬近5年最少。截至12月13日，一手豪宅買賣登記量值分別約3,321宗及約777.24億元，預測全年僅達3,342宗及780.62億元，較去年的3,514宗及902.64億元，減少5%及14%。
按樓價劃分，價值介乎5,000萬元至10,000萬元的豪宅成績最好，估計今年全年共有339宗買賣登記，總值234.77億元，分別較11年的289宗及191.37億增加17%及23%，在各類物業類組別中登記量值升幅最大（見表一）；倘若以宗數計算，價值介乎1,000萬元至1,500萬元的細價豪宅增長最多，估計今年全年可達3,381宗，較去年3,094宗增加287宗，而且成為今年最熱賣的豪宅組別之首。
再回顧今年十大暢銷千萬豪宅二手成交量價表現，截至12月13日，貝沙灣暫以144宗宗買賣排名居首，而寶翠園及擎天半島則各以80宗成為併頭亞軍。鑑於今月剩下日子不多，而且聖誕及新年接踵而至，推測成交應該不多，故相信全年千萬豪宅二手各排名變動不大（見表四)。
利嘉閣地產九龍豪宅營業董事林松偉續說，雖然2012年豪宅市場交投起伏不定，但樓價走勢則一路向好。根據利嘉閣地產研究部資料顯示，截至11月底，全港35個指標豪宅二手買賣加權指數約165.81點，累積升幅達13.3%，鑑於自BSD壓市後，部分業主亦肯略減價沽貨，樓價可能稍作下調，預測全年樓價累積升幅約達13%，較同期中小型住宅樓價20.7%及全年預測的20.0%的升幅為低(見圖二)。
另外，租金方面，受外圍經濟不景、企業收縮經營及削減高企僱員房屋津貼影響，減少租住大宅，全港35個指標豪宅租賃加權指數約129.77點，累積升幅僅約5.2%，預測全年累積升幅僅約5.5%(見圖三)。
一手豪宅項目多 來年推盤量或創新高
林松偉指出，雖然今年豪宅市場多風多雨，但展望來年永遠充滿希望。事實上，隨著港府近年積極增加土地供應，私宅尤其是豪宅物業的動工量亦顯著回升，而由明年開始，一手豪宅供應將持續趨升，可望為豪宅市場不斷帶來新刺激。
林松偉續指，2013年全港共有50個全新豪宅項目可供發售，單位總數4,671伙（表五），如果有關項目能悉數登場，實際推盤量將會超越2001年高位，創下本部開展有關研究以來新高（近13年）。以地區劃分，九龍區可售豪宅單位數量最多，該區明年將有14個項目可推出市場，涉及單位數目高達2,378伙，佔該區整體供應比例達50.9%；其次，港島區有21個豪宅項目可供發售，單位數量1,550伙，佔該區整體供應達33.2%；新界區則擁有15全新項目應市，合共提供743伙，佔全港單位總數15.9%。
以項目劃分，三區均有大型項目可供推售，港島區有天后新東方臺/皇龍道項目（364伙）；九龍區以柯士甸站C地盤（576伙）及D地盤（691伙）規模較大；新界區則數到海鑽‧天賦海灣（193伙）。
按照明年可售單位數量推測，一手市道理應樂觀，不過，鑑於BSD措施嚴重壓抑內地客及以公司客購買力，而這批客源佔豪宅市場整體購買力比重甚高，明年一手豪宅新盤銷售成績實需視乎發展商訂價態度而定。
2013年豪宅成交量跌價穩
利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，綜觀目前環境，辣招壓市下，上半年豪宅市場前景不太樂觀。隨著歐美及內地大放水喉，預期通脹壓力升溫下，刺激大量游資湧港買「磚頭」保值下，豪宅市場前景本應繼續看高一線，無奈，政府多番推出壓抑樓市措施，包括收緊住宅物業借貸成數、增加豪宅買賣印花稅、禁止一手樓花摸貨等，完全抵銷甚至蓋過利好作用，促使購買力未能完全釋放。
今年更使出BSD及SSD加強版雙辣招遏市，所有外地人士或以公司於本港置業，須負擔額外15%的BSD稅款，若在3年內賣出物業，另按出售時間徵收額外印花稅，置業成本大增下，二手豪宅睇樓量及成交量頓時應聲下跌，換樓流轉亦會隨之放慢，估計豪宅市場上半年交投料會持續低沉。
不過，張偉文認為，歐美央行不斷印鈔刺激經濟，加上本地公共事業開始加價，激化及推高本地通脹，相信資金流動過剩所併發的強勁購買力最終會在下半年逐步釋放出來，屆時外籍人士以及內地買家或許可突破心理障礙，願意繳交BSD稅款置業，預期下半年豪宅市道或會逐步好轉。
張偉文預期，綜合以上論點，由於豪宅市場政策風險上升、買家置業成本增加以及投資前景吸引力降低，拖慢買家決策入市下，全年物業交投無可避免持續減少，初步預測，2013年一二手豪宅買賣登記量值分別約5,300宗及1,472億元水平，預測按年跌幅約為30%及19%。
樓價方面，在政府出招打壓下，願意付15%的BSD稅的豪客佔豪宅市場參與者的比重甚低，豪宅造價難望如往年一樣大升，但鑑於豪宅保值能力仍高，造價不致大跌，預期全年亦可有約5%的增幅，但升幅遠遠不及去年。租金方面，在外圍景氣不好下，不少跨國企業已削減駐港外籍高層的房屋津貼，以高價或天價租住頂級豪宅（月租10萬元或以上）的景況不再，反而轉租中級豪宅（月租3萬至10萬元之間），因此預料明年頂級豪宅租金將有3%至5%的下調空間，至於中級豪宅租金則可在需求膨脹及租盤荒缺下溫和上升3%至5%，持相反方向發展。
圖1:利嘉閣地產董事張偉文（中）預測，市場消化辣招後，豪宅下半年好轉，旁為營業董事林松偉（右）及營業董事周志國（左）。 
圖2：利嘉閣地產董事兼「至尊豪宅」主席張偉文（中）、營業董事林松偉（右）及營業董事周志國（左）合照
