香港住宅按揭市場2012年回顧 及 2013年前瞻報告

2012年住宅按揭市場回顧

2012年市場詳析

 2012年截至10月為止，住宅按揭貸款累積批出宗數84,338宗，總值2,175.57億元對比去年同期的101,646宗及2,480.55億，分別減少17%及12.3%。按種類劃分，一手物業按揭佔9.8%、二手物業按揭佔74.2%，而餘下16.0%則為轉按。期內住宅按揭批出總額2,175.57億元，當中一手物業按揭佔368.36億元、二手物業按揭1,562.41億元及轉按244.8億元。預計2012年全年之住宅按揭貸款批核約9.8萬宗，總金額約2,600億元，即比去年減少11.5%及3.8%；

 回顧過去一年，樓按市場活動波動甚大。受惠樓市小陽春爆發，3、4月份住宅按揭貸款批出宗數及金額大幅飆升，每月批出宗數最少過萬；不過，隨着政府換屆、金管局第三季推出收緊第二套房的按揭措施以及加上政府推出「雙辣招」壓抑樓市，住宅按揭貸款批出宗數自6月份便開始轉弱，之後持續數月按揭宗數均低於1萬宗水平；

 受惠今年一手住宅供應按年增加近15%至約1.15萬伙，推動按揭貸款批出宗數（截止十月）按年增近17%至8,243宗；

  二手物業按揭貸款批出宗數（截止十月）按年減少11.6%至62,561宗，主要原因在於SSD及一系列收緊按揭措施，影響換樓流轉，加上特區政府換屆，市場對新政府房屋政策抱觀望態度所造成；

 轉按貸款批出宗數（截止十月）按年減少43.3%至13,534宗。由於今年按揭息口波幅上落不大，業主轉按慳息的意慾明顯降低，以P按產品計算，息率相差只有0.49厘，對比09年（2.19厘）、10年（1.27厘）及11年（1.22厘）息差為少；

截至10月底，2012年整體住宅按揭貸款提取宗數為61,976宗，涉及金額1,518.31億元（平均每宗提取金額約245.0萬元）；對比去年同期整體提取宗數87,509宗，總值2,083.2億元（平均每宗提取金額238.1萬元），下跌約29.2%及27.1%。預計2012年全年住宅按揭貸款之提取宗數為約80,000宗，總額約1,960億元（平均每宗提取金額245萬元）；

  今年首10個月P按選用比率平均高達90%以上。不過，由於近期「一個月銀行同業拆息」已回落至0.278%，以P按產品平均息率H+1.7厘計算，實際息率已回落至接近只得2厘，相對P按更優惠，令部份業主轉投選擇H按，惟兩者實際息差只有17點子，加上各大銀行為搶佔按揭生意，紛紛提供非按息優惠予客戶作補償，H按產品選用比率只稍作回彈而沒有顯著上升；

2012年市場詳析（續）

按揭產品方面，因應樓市形勢迅速變化，各大銀行今年積極開拓車位、工商鋪及資助房屋的按揭產品，如承造單個車位按揭；

熱錢湧入本港，本地資金供應極度充裕，各銀行均提供低息搶佔樓按市場。經過一輪劈息戰後，部分銀行轉而透過交叉銷售方式提供更多元化的按揭計劃，如恒生銀行推與儲蓄戶口相連的按揭計劃，加入人民幣存款同享高息；渣打則推與出糧戶口相連的按揭計劃等。

2013年樓按市場預測

銀行承造按揭的取態：全年保持寬鬆及進取

美國近日推出QE4，引發熱錢流入本港，金管局更需多次出手穩定港元匯價，足以反映本地市場資金充裕，預期明年銀行對承做按揭生意的態度一般會較為積極，放貸取向較寬鬆；受政府SSD及BSD雙重影響，預期明年住宅成交量將會下跌，因此面對預期萎縮的按揭市場，相信銀行於明年農曆新年後，推出更多按揭優惠如送贈品及現金券等催谷生意。

按息走勢預測：按息戰或再爆發

受外圍熱錢湧港，預期2013年HIBOR將輕微向下。由於市場平均H按息率為H+1.7%，較金管局H+0.7%的底線仍有下調空間，預期銀行或於H按產品平台上展開減息戰。根據金管局最新數據顯示，10月份H按採用比率有回升跡象，按月升1.6個百分點至4.5%，因此有部份銀行亦重推H按計劃；

 預期2013年住宅交投將下跌至7.5萬宗水平，加上金管局正實行層級式限貸政策、第二套房供款佔入息比例限制及買家印花稅等，相信限制2013年新取用按揭貸款宗數下跌近13.8%至6.9萬宗，新取用按揭貸款額則料跌10%至1,750億元。

 按揭市場產品趨勢

美聯儲局已宣布推出QE4，預期低息環境將一如早前承諾維持至2015年，因此預期P按產品中，最優惠利率的P值﹙Prime Rate﹚上調機會不大，而以現時市場平均P按息率2.15%已觸及金管的最低標準，因此下調空間不大。反觀銀行或下調以銀行同業拆息為基準的H按息率；

 由於預期住宅按揭市場將進一步萎縮，銀行將轉攻非住宅物業如車位及工商按揭市場。此外，銀行亦勢必因應市場變化而推出針對性的按揭優惠，如單個車位按揭等；

 由於按息減價空間有限，為搶佔樓按市場，預期銀行將推出與其他銀行業務相關的按揭優惠，如存款掛鉤按揭計劃，送贈品或禮券等跟同業競爭；

受金管局第二套房的收緊縮施、額外印花稅及買家印花稅的措施下，本地銀行不能為本地及內地投資者提供高成數按揭。因此將會越來越多財務公司針對一手盤及內地人士提供特別按揭計劃，甚至提高給予按揭轉介公司的佣金來吸納客戶。

外圍市況的影響

雖然內地經濟放緩，但回穩跡象漸見明顯，預期人民銀行再放寬銀根的壓力下降，或令內地資金湧入本港，但受制於非本地居民的買家印花稅措施下，預期明年內地人士於本港的住宅成交量及內地人士的按揭比例亦將進一步下跌。

 預期明年政府將持續增加樓宇供應，並同時推出更多資助房屋申請優惠及遏抑樓市，因此預期明年樓按市場生意額看跌的機會大增。