辣招誤中副車 挫交投樓價企硬

政府樓市「辣招」一出，市場馬上被凍結，措施推出至今近一個月，買賣交投應聲急跌，二手市場成交量減少近半，一手市場更是一潭死水，外地買家，包括從前追捧一手新盤的內地客，現在受制於「買家印花稅」(BSD)，幾乎銷聲匿跡，然而樓價卻至今仍然企隱，未見受壓。

此情況與政府於2010年尾首次推出額外印花稅(SSD)時相似，當時措施推出後，市場出現短暫停滯，然而不消幾個月，樓市就馬上死灰復燃，而由於措施阻礙物業買賣的自由度，市場供應減少，在求過於供之下，雖然促使往後兩年二手市場的買賣交投顯著下跌，然而樓價不跌反升。

如今政府推出加強版SSD，稅項幅度及期限雙雙提升，預期將會令市場供應進一步緊張，即使業主在限制期間放盤出售，亦只會「羊毛出在羊身上」，調高叫價，令樓價一直繼續企硬在高水平。

其實筆者早前已經一再強調，投資者炒賣只是對樓市起推波助瀾的作用，市場供應不足才是導致樓價長期高企的主因，故此唯一可以令樓價降溫的辦法，就是針對增加供應這一環，除了加快土地供應之外，亦可考慮加快對發展商批出預售樓花通知書，及將預售樓花期由目前的20個月延長，這樣可以讓發展商提早進行預售樓花審批，即時增加市場供應。只要市場供應充足，樓價升勢就能夠被壓抑，就好像當年政府宣佈推出「八萬五」政策，樓市旋即崩潰，可見樓價與供應之間的緊密連繫。

很多人或會認為，地產代理是推高樓價的幕後黑手之一，但實際上，對於地產代理來說，看重的從來都不是樓價之高低，反而是市場有沒有足夠成交，因為倘若樓價過高，樓市交投減少，代理生計也會受到牽連，沒有好處。政府今次出招，為樓市降溫實屬無可厚非，只是招數誤中副車，交投急瀉但樓價卻絲毫無損，實有重新檢討的必要。

【刊於2012年11月22日經濟日報專欄】