「新八招」厲害 澳門住宅市場料放緩 末季買賣減30% 樓價回落5%至8%

第三季澳門住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝指出，澳門樓市次季表現亮麗，然而，旺勢卻未能在第三季延續。由於購買力及二手賣盤早被大量消耗，早已限制成交發展，加上特別印花稅（SSD）阻礙，暑假淡季大量業主及用家外出遊玩，無心戀棧市場，盤源選擇更少；樓價逐步攀升，不斷增加用家入市成本及成交阻力，令致澳門第三季樓宇整體交投放緩。

 鑑於發展商積極推盤，在七月份推出「海一居」及「金鋒南岸」第11座應市，各方用家及長線投資者爭相追捧，銷售反應非常熱烈；一手項目熱賣下，同時亦錄得不少新盤向隅客前往選購二手貨源，隨即帶動二手市場的買賣氣氛，令致七月份住宅成交宗數1,678宗，成交總額約達72.71億元（澳門幣‧下同），分別較六月份的1,721宗及73.91億元微減2.5%及1.6%，若成交量與去年同期的878宗（即SSD實行後的首個月份）及23.6億元比較，則分別飆升91%及2.08倍。

 經過次季的一輪急衝後，剩餘買賣盤源選擇已不多，買賣雙方議價角力亦增多，加上暑假季節來臨，不少業主及用家外出遊玩，無心戀棧物業交投，以致成交量有所萎縮，八月份住宅成交宗數回落至1,543宗，按月再減8%，由於樓價升勢強勁，成交總額則達68.29億，較七月份的72.71億元微減6%。九月份美國突然宣佈QE3出台，市場資金頓時氾濫，預期後市樂觀下，業主再次心雄，提高叫價及封盤觀望，令貨源進一步收窄，限制物業成交發展，預計九月份住宅成交量將下跌至約800宗水平，按月急挫近半，成交金額則減至約36億元水平。

 利嘉閣（澳門）地產區域董事王世榮表示，初步總結第三季樓宇買賣狀況，澳門住宅買賣成交量值預期將達4,021宗，成交總值約177.01億元，預期將較次季的5,555宗及233.90億元分別減少28%及24%，不過，倘若有關數字與去年第三季的2,194宗及59.18億元比較，則分別急增83%及1.99倍，結果則完全不同。

 樓價方面，在SSD稅制以及用家爭相搶奪心水戶的影響下，推升樓價尋頂，根據統計局資料顯示，澳門次季住宅物業平均成交呎價約為5,149元（每平方米約5,5427元），較首季數值約4,223元（每平方米約45,453元）急升22%，升勢尤其凌厲，倘若有關數字與去年末季的3,857元（每平方米約41,519元）相比，今年累積升幅高達33%，反映今年來樓價急漲迅速；樓價繼續乾升，預期第三季住宅物業平均成交呎價有機會推升至5,500元或以上的水平（每平方米約59,202元），令今年首三季樓價累積逾40%的升幅，創出歷史新高。

 第四季澳門住宅市道展望

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，第三季澳門樓市開始放緩，至於第四季澳門住宅市場走向，則視乎以下各種因素： 

一、新八招出台遏樓價  觀望氣氛濃厚

由於樓價升勢強勁，澳門目前每平方米均價升至逾6萬澳門元，較年前暴漲四成；加上中國及歐洲大放水，QE3又突然出台，通脹壓力預期升溫，為防樓市泡沫出現，澳門在10月12日推出「新八招」調控樓市，其措施包括增加外地人、公司的炒賣成本，收緊住宅按揭成數；特別印花稅由住宅擴至商鋪、寫字樓、車位；外地人、公司購買住宅單位時，再徵收一成額外印花稅；增加供應、優化市場運作等；政府出招後，鑑於消化需時，市況前景不明朗下市場暫未見二手業主即時減價或擴大議價空間的情況，導致不少二手屋苑睇樓量及成交量已下跌約五成，相信短期買賣氣氛仍然偏靜；至於長遠發展，則要視乎政府招數的變化。

二、澳門GDP持續穩步向上  經濟動力十足

澳門本地生產總值（GDP）由2010年起皆以雙位數高速增長，2011年全年增長更達30%，而今年第二季GDP則達819.5億元，較首季的791.8億增加4%，倘若數字與去年次季的706.6億元比較，則有16%的增幅，反映經濟增長依然處於快速上升的軌道上，再者，澳門樓價相對鄰近地方如香港仍然低水，經濟發展潛力尚大。

 三、外僱人士增加  買房、租房需求擴大

受惠澳門博彩業不斷擴張，加上橫琴千億開發，以及即將動工的港珠澳大橋刺激下，外僱數字勢必有增無減，今年五月份數字已超越10萬大關，截至八月份外僱數字高達10.7萬，按趨勢推算下，預期年底數字勢達11萬人水平，大大增加買房、租房需求，預期澳門未來樓價長線看升，而大跌機會較微。

 四、新酒店、賭場將落成  刺激博彩業增長速度

雖然澳門博彩業略見放緩，不過放緩中依然有單位數的按年增長，而且未來數年澳門將有5個新賭場陸續落成，包括永利、美高梅、澳博、銀河二期以及新濠影匯，其中美高梅計劃於2015年底2016年初落成，投資額達200億港元，打造世界級渡假酒店；銀河第2期亦在2015年中開幕，預計投資約160億港元，引入萬豪國際酒店集團旗下之兩個酒店品牌 – 麗思卡爾頓酒店以及全球最大的JW萬豪酒店，第二期工程完成後澳門銀河的面積將擴充近一倍至100萬平方米。相信隨著新的酒店和賭博落成，有助吸引更多外地客源，同時為博彩業注入新鮮的元素，為博彩業的長期收益帶來貢獻，按年增長可能有機會重上雙位數水平。

 廖梓嘉表示，總括而言，澳門政府於10月出招繼續嚴控樓市，心理因素影響下，頓時令樓市轉趨觀望，入市步伐放慢，加上聖誕節、新年接踵而來，濃厚的節日氣氛影響下，而且在SSD的限制下，盤源乾枯，樓宇供應更緊絀，估計澳門第四季住宅市場發展將較第三季進一步放緩，預計成交量將下跌30%至2,800宗水平，成交總值約120億元，相信在政府「新八招」影響下，不排除有部分業主提供5%至10%議價空間遷就買家，增加市場承接的機會，料第四季的整體樓價暫暫強勢向上，預期高位回落5%至8%。

 不過，長遠而言，澳門在經濟發展持續向好，支柱產業博彩業收益又續有增長，外僱員工數量引發住屋需求增加等多項利好因素支持下，澳門樓市發展潛力仍然看高一線，故相信經過第四季的成交量價有所回落後，而業主及各路買家消化有關招數後將重返物業交投，估計明年春節過後，成交量將逐步回升，樓價亦重拾升軌。