中產家庭換樓意欲膨脹 中高價樓受捧第三季成交比例18.2%再創新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，儘管近年樓市表現忽冷忽熱，不過，隨著中產勢力急速膨脹，換樓熱潮不斷升溫，並且帶挈價值500萬至1,000萬元的中高價成交佔整體二手住宅買賣比率穩步上揚，而第三季數字更創出歷史新高。綜合土地註冊處最新資料所得，今年第三季（截至9月27日為止‧下同）全港共錄3,189宗價值介乎500萬至1,000萬元的中高價二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記（15,773宗）總量達18.2%水平，數值較今年次季的16.7%，急升1.5個百分點外，連續兩季刷新歷史新高記錄。

 周滿傑相信，現象出現正好與中產家庭數量顯著增長不謀而合。事實上，根據政府統計處數據顯示，2011年次季全港共有34.14萬戶家庭月入5萬元或以上，而今年次季數字則已增加至38.74萬戶，增幅逾13%；而且，家庭月入5萬元或以上的家庭佔全港所有住戶比例，亦由去年次季的14.5%上升至今年次季的16.3%，增加1.8個百分點。可以看見，中產勢力膨脹，正好為中高價樓宇成交營造更多需求，刺激物業成交比例近年一直急速上升。

 回顧各區市道，將軍澳區的中高價二手樓交投最為突出。數據顯示，第三季該區共錄258宗買賣登記，較次季的215宗增加20%，成為活躍成交地區之首。至於黃埔/海逸及北角/炮台山兩區則分別以184宗及154登記，位列次、季。按增幅計，則以長沙灣西區表現最好，按季登記量增幅高達27倍，跑贏大市，印證中產家庭偏愛擇居市區的現實。

 按屋苑分析，十大活躍買賣的中高價屋苑當中，共有7個屋苑的登記量有所增長，其中日出康城增長幅度最大，第三季該區暫錄66宗中高價住宅買賣登記，較次季的44總計激增50%，跑贏大市。此外，太古城、美孚新村及海怡半島則錄得最多中高價二手樓的買賣登記，上述三區全季共錄90宗、81宗及76宗買賣登記，高踞三甲席位。

 周滿傑指出，第三季美國、歐洲及中國政府先後向市場放水脫困，相信港元貶值及按揭負利率大方向將繼續不變，可以預期，中產家庭「細樓換大樓」以求保值的需要將愈來愈高；另外，相對投資股市、債市甚至貴金屬而言，購買中高價物業收租回報穩定，而且升值潛力亦不弱，預期將有不少審慎資金投放在此類物業之上，從而進一步推高物業交投及其佔大市的成交比重。樂觀推測，中高價二手成交比重將有機會在未來12個月內攀升至逾20%水平。