中產家庭急速膨脹 牽動換樓熱潮 中高價樓受捧 次季成交比例16.7%創新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，儘管近年樓市表現忽冷忽熱，不過，隨著中產勢力急速膨脹，換樓熱潮不斷升溫，並且帶挈價值500萬至1,000萬元的中高價成交佔整體二手住宅買賣比率穩步上揚，而上季數字更創出歷史新高。綜合土地註冊處最新資料所得，今年第二季全港共錄3,407宗價值介乎500萬至1,000萬元的中高價二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記（20,374宗）總量達16.7%水平，數值較今年首季的14.1%，急升2.6個百分點外，並一舉衝破自97年第三季的14.6%及2011年次季的14.7%高位，改寫歷史新高記錄。

 周滿傑相信，現象出現正好與中產家庭數量顯著增長不謀而合。事實上，根據政府統計處數據顯示，去年首季全港共有36.15萬戶家庭月入5萬元或以上，今年首季數字則已上升至41.11萬戶，增幅接近14%；而且，家庭月入5萬元或以上的家庭佔全港所有住戶比例，亦由去年首季的15.4%上升至今年首季的17.3%，增加1.9個百分點。可以看見，中產勢力膨脹，正好為中上價樓宇成交營造更多需求，刺激物業成交比例近年一直急速上升。

 回顧各區市道，將軍澳區的中高價二手樓交投最為突出。數據顯示，上季該區共錄215宗買賣登記，較首季的137宗大增57%，成為次季活躍成交地區之首。至於北角/炮台山及黃埔/海逸兩區則同以193宗登記，並列次席。按增幅計，則以灣仔/銅鑼灣區表現最好，按季登記量增幅高近1.1倍，跑贏大市，印證中產家庭偏愛擇居核心商業/購物區的現實。

 按屋苑分析，十大活躍買賣的中高價屋苑當中，所有屋苑的登記量均錄增長，其中鴨脷洲海怡半島錄得最多中高價二手樓的買賣登記，全季共有109宗，較首季的64宗大增70%。至於鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新村則分別以104及97宗買賣登記，排名二三。按增幅計，則以紅磡海濱南岸表現最好，按季登記量大增1.12倍。

 周滿傑指出，本港通脹居高不下，按揭負利率不變，形勢對中產家庭「樓換樓」依然有利；而且，歐債危機擴大風險以及歐美發鈔救市機會不斷提升，收租回報穩定、且樓價升勢較強的中高價物業，將會更受投資者歡迎；最後，值得一提的是，倘若政府日後正式落實提供每年5,000名額予居屋白表客免補地價購買二手居屋，相信部分賣樓居屋業主，日後亦勢將晉身成中上價私宅準買家，潛在購買力增加下，有望進一步推高物業交投，可以預期，中上價二手成交比重將有機會在未來12個月內提升至20%水平。