形勢利好 澳門樓價續穩升 全年樓價漲幅最少達15%

次季及上半年住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝指出，承接首季旺勢，澳門樓市次季表現更加亮麗。在一手住宅項目熱賣帶動下，四月份住宅物業買賣登記共有1,824宗，涉及金額約達82.49億元（澳門元‧下同），按月分別激增48%及70%，創下自近10個及12個月新高。

 五月份住宅市場繼續熱鬧，一手新盤繼續獨領風騷，氹仔區新盤「星河灣‧名門世家」推出市場，迅即掀起一股置業熱浪後，各方用家及長線投資者爭相追捧，銷售反應非常熱烈；與此同時，發展商亦趁旺勢促銷多個半新盤「金峰南岸」、「曼克頓」、「皇族」、「亮點」，亦取得不俗銷售成績，刺激五月份住宅登記宗數按月再升約2%至1,863宗。經過三、四及五月一輪急衝，剩餘買賣盤源選擇已不多，買賣雙方議價角力亦增多，加上學校考試季節來臨，估計成交量將有所回落；尚幸信德集團旗下於氹仔區的「濠珀」及保利達旗下位於港珠澳大橋落腳點的「海一居」銷情理想，各自已售出超過200伙，抵銷二手市場因供應量少而使成交量減的影響，預計六月份住宅成交宗數仍有約1,500宗，較五月份回落20%。

 利嘉閣（澳門）地產區域董事王世榮表示，總結上半年，澳門住宅買賣成交量值預期將達7,531宗，涉及金額約315.6億元，兩項數字將較2011年下半年的4,367宗及121.88億元分別大增72%及1.59倍，不過，倘若有關數字與去年上半年的12,809宗及466.74億元比較，依然相差甚遠。

 樓價方面，在SSD的影響下，二手貨量供不應求，出現持續「乾升」現象，估計澳門住宅物業平均成交呎價約為4,300元（每平方米約46,285元），較首季數值約4,223元（每平方米約45,453元）上升1.8%。綜合上半年，樓價累積上升約11.5%，而且樓價現水平更已經超越去年次季每方呎4,113元（每平方米約44,269元）高位接近3%，創出歷史新高。

 下半年住宅市道展望

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，儘管澳門政府繼續嚴控樓市，加上「萬九公屋計劃」亦會於下半年正式落成及入伙，惟估計對澳門私宅住宅市場發展不會帶來太大衝擊，加上澳門經濟發展持續向好，支柱產業博彩業收益又續有增長，外僱員工數量引發住屋需求增加，存款及按揭負利率環境等利好因素依然存在，預期澳門住宅樓價必定繼續向上，保守估計全年漲幅15%至18%之間。

 澳門住宅價格料會持續走高，原因包括：

 一、經屋單位禁售期長  不符市場所需

新推出9,196伙經屋單位當中，有約70%單位乃一廳一房設計，而且所有經屋更有長達16年禁售期，明顯與澳門市民居住所需大相徑庭。在通脹高企不下情況下，澳門市民基礎收入不斷上漲，私宅市場一房單位需求越見萎縮，加上一房單位肯定難以符合一般核心家庭（一夫一妻一小孩）的基本需求；更重要的是，現時市民置業不再單純要求有瓦遮頭的居停，事實上還要求有相當保值及藏富能力才行，因此，缺乏變現能力的經屋單位，明顯不符市民或長線投資者心中所想。因此相信，就算經屋正式推出市場，亦不可能成功搶佔私宅市場大量購買力，估計對市場影響力有限。

 二、澳門GDP及博彩收益持續穩步向上

澳門本地生產總值（GDP）由2010年起皆以雙位數高速增長，2011年全年增長更達30%，而今年首季GDP則達789.4億元，較去年首季的619.2億同比急增28%，經濟增長依然處於快速上升的軌道上。至於澳門主要經濟支柱博彩業，雖然近月收益放緩，但放緩中依然有6%至8%的按年增長，市民收入增加下樓價難望掉頭向下。

  三、外僱人士增加  買房、租房需求擴大

受惠澳門博彩業不斷擴張，加上橫琴千億開發，以及即將動工的港珠澳大橋刺激下，外僱數字勢必有增無減，截止四月份數字已達9.95萬人，預期年底數字勢可輕易超越十萬大關，買房、租房需求增加下，預期將為澳門住宅的租金及樓價有強大上升動力。

 四、一手樓花規管反減少現貨供應

一手樓花規管措施下，政府審批項目過程將會更花時間，一手市場供應更加買少見少；若政策出台的話，在未來6至8個月內，一手市場都不會有花貨供應，市場上只靠剩餘的已落成新盤餘貨所支撐，估計數量僅及上半年一手總成交的50％至60％之間，在大量需求競逐有限供應的話，預期樓價易升難跌之餘，估計未能滿足的置業需求更流向二手市場，同步帶挈二手樓價趨升。

 五、利率「雙負」繼續推動房產投資

根據過往經驗，實質存款及按揭利率往往主宰樓市交投及樓價走向。如今澳門通脹持續高企，五月份最新通脹率為6.7%，而目前澳門港幣存款利率及樓宇按揭利率，僅為0.01厘及2.5厘（以P按計算），亦即是說，實質存款及按揭利率將分別達負6.69厘及負4.2厘，換句話說，銀行存款實質價值每年被蠶食6.69%，而銀行按揭還款每年則帳面貶值4.2%。預料在銀行變相幫手供樓下，市民置業保值的剛性需求依然強大，預期樓價上漲趨勢持續。

 廖梓嘉預期，暑假將至，不少用家趁子女放假，一家大小外出旅行度假，而且正值雨季時分，天氣反覆無常，用家睇樓興致難免受影響，樓市每逢第三季例常淡靜；至於第四季政府經屋及社屋登場，再配上二手市場的SSD政策及將會實施的一手樓花規管大背景，樓宇供應更緊絀，預期私宅市場買賣氣氛亦會遜色，預期下半年住宅物業買賣成交量將較上半年減少10%至15%；不過，樓價則會繼續穩步向上，鑑於上半年已累積11%至12%的龐大升幅，估計下半年樓價只能再升3%至6%之間，而2012年全年樓價累積漲幅將介乎15%至18%%之間。