多方政策傾斜 投資物業明顯受益 利嘉閣：下半年工商舖市道更上一層樓

利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，今年上半年投資物業市道表現出眾，受惠外圍不穩誘發避險投資的出現，加上近年政府政策傾斜，直接或「曲線」支持投資物業買賣，促使大量資金流入工商舖市場，帶領物業買賣成交量值從去年下半年的谷底大幅回升。

 根據土地註冊處資料顯示，截至6月13日為止，2012年全港暫錄6,880宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額710.32億元，預計上半年兩項數值最終約達7,872宗及789.09億元，將較去年下半年的4,982宗及433.91億元大幅增加58%及82%，呈現「V」型反彈的走勢。

 黃應年續指，上半年工商舖買賣成績驕人，下半年走勢更加一片光明，主要原因在於政府政策愈加傾斜工商舖物業，加上歐債危機面擴大，本港工商舖物業勢必成為更多避險資金靠泊的港口，因此相信，下半年工商舖物業成交總值將有機會再升至約7%至850億元，至於物業成交量，或會因價格走高及拉鋸情況增加，維持在8,000宗區間橫行發展。

 除此之外，利好下半年工商舖市道的因素多不勝數，主要包括：

(1)         外圍經濟不景，歐美印鈔挽救經濟機會愈來愈高，高通脹、負利率預期升溫下，資金投放實物資產比重料會逐步提升；

(2)         政府仍然著力監控住宅市場發展，但對工商舖物業的監控措施則欠奉，預計市場閒資由住宅市場轉戰投資工商舖市場發展；

(3)         政府積極改造東九龍，透過嶄新城市規劃、活化工廈及改劃土地用途、拓展交通配套如單軌鐵路、沙中線、郵輪碼頭等基建，把舊日工廠區發展成未來核心商業區，增加現有物業的升值潛力；

(4)         市建局推動重建工廈，而政府亦計劃改裝工業大廈成住宅，無疑增加短期工廈需求，亦長遠削減剩餘工廈供應，改變供求現況，有助刺激工廈租售價格；

(5)         東九龍、葵荃一帶續有大量一手商廈開售，牽動資金流入；而且，樓面造價不斷攀升，相信亦會牽動其他物業升值及刺激買賣流轉；

(6)         國際品牌搶租旺區商舖，營造更強集聚效應，商舖租售價格及成交必再進一步。

 工廈市場回顧及展望

利嘉閣（工商舖）地產工商部高級區域董事朱亮恒指出，截至6月13日為止，上半年全港暫錄3,353宗工廈物業買賣登記，涉及金額約184.45億元，預計上半年登記量值最終約達3,750宗及204.20億元，較去年下半年分別勁升54%及63%。

 受惠住宅市場散戶資金轉戰工廈市場，加上一手項目荃灣「One Midtown」開售吸引資金來投，價值200萬至500萬元的細價物業成交表現超卓，上半年*登記量值分別達1,669宗及52.42億元，較去年下半年分別激增62%及66%；此外，工廈價格上揚，大手成交個案涉及資金不斷增加，令上半年價值2,000萬元或以上的物業買賣成交總值攀升59%至接近70億元水平。按地區劃分，荃灣區接力葵涌區，上半年*暫以755宗買賣登記，成為物業熱賣地區之首。此外，東九龍市貌變天，吸引投資者收購及整合工廈物業，刺激上半年*物業登記激增66%，表現令人喜出望外。

 值得注意的是，鑑於投資者傾向賺盡物業升值潛力，加上業主儘快套現不輕易延長物業交吉期，所以，上半年*工廈摸貨登記只有252宗，涉及金額8.70億元，較去年下半年的492宗及19.01億元，分別下跌49%及54%，與大市走勢背馳。

 朱亮恒續指，「起動東九龍」熱浪方興未艾，預期下半年觀塘、九龍灣及蒲崗區一帶工廈及地廠將繼續成為成交熱點，成交量持續增加。九龍東商廈群規模愈來愈大，樓面價格更步步高陞，工廈用地變身商廈的升值水位不斷擴大，相信可引誘投資者更積極併購或放售舊有樓面，物業成交更趨活躍，樓面租售價格亦料可因此提升，估計併購熱點將會集中在觀塘海濱道及偉業街（近勵業街）坐擁未來郵輪碼頭景致的工廈。

 此外，廠區規劃改變後，觀塘及九龍灣一帶人流激增之餘，人流素質亦顯著提升，對區內地廠帶來巨大升值潛力，預期亦會吸引投資者積極收購。事實上，今年上半年市場共錄73宗地廠買賣登記個案，涉及金額12.49億元，較去年下半年分別大幅增加26%及49%。另外，就以近期成交的觀塘毅力工業大廈地下H室為例，建築面積約874方呎，物業在2010年僅以185萬元轉手，業主買入後持貨未足2年至今年二月再度轉手，售價已大幅提升4.4倍至1,000萬元，可見升值潛力驚人。

 除了九龍東外，葵涌區工廈交投亦會未來半年更為活躍。隨著九龍貿易中心接近落成及其連接港鐵葵興站的空調行人天橋正式啟用後，為區內人流往來帶來極大方便，亦為區內廠廈增添賣點，認為未來半年葵涌區工廈買賣仍有增長空間。

 綜合預期，受惠熱錢加快流入東九龍及葵涌兩大「變天」地區，估計下半年工廈買賣仍可如上半年一樣熾熱，半年成交量值可達3,500宗及200億元水平。

 商廈市場回顧及展望

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級區域董事何紹榮表示，在外圍經濟不穩下，商廈成為資金出路的其中一個重要的投資工具，而且不少內地資金湧入本港商廈市場，加強商廈物業的流轉，全幢及全層大額成交亦相對增多，買賣步伐明顯加快。

 截止6月13日，今年上半年商廈買賣暫錄得1,197宗，較去年下半年的1,110宗增加8%；金額方面，由於逾億元的成交比重佔多，買賣金額高達195.8億元，較去年下半年150.8億大增30%；其中最貴重的商廈買賣登記個案要算是上環干諾道中50號全幢的交易，涉及金額48.8億元，買家為農業銀行，成為歷來最貴全幢商廈成交。預測上半年商廈買賣量值可達1,341宗，涉及金額211.2億元。

 展望未來，自政府宣佈「起動九龍東」後，東九龍成為商廈新供應地，隨即吸引不少跨國企業及投資者看準九龍東商廈群的優勢，紛紛將業務發展重心東移，區內商廈物業交投氣氛轉向積極。隨著東九龍規劃配套(如郵輪碼頭、單軌鐵路、沙中線等)的落成，東九龍商廈佔盡優勢，估計在東九龍商廈追落後下，租售被看高一線，料東九龍商廈下半年呎價及呎租分別上升20%及15%；相反，核心區商廈在面對貨源少、金融及相關機構向租金較平區域，特別是九龍東，搬遷以省成本的情況下，買賣及租務逐步放緩，但貨源仍少，呎價料會保持平穩，而呎租則會繼續受壓，甲級跌幅約10%之內，乙級及其他則下跌約5%之內。

 整體而言，商廈後市依然看好，在不少大型跨國及內地企業積極大手買入以及承租商廈下，以來東九龍新商業核心區的打造配合下，估計下半年商廈交投氛圍持續暢旺，買賣量價分別有10%及20%之內的上升空間，料成交量值大約達1,450宗及245億水平。

 店舖市場回顧及展望

利嘉閣（工商舖）地產商舖部高級區域董事柯偉良表示，舖市「小陽春」二月份正式啟動，市場買賣活動霎時由「沉寂」轉趨「暢旺」，而成交初時集中在零售核心區的大價碼舖位之上，隨著機構投資者極力追捧核心零售區一線地舖，帶挈舖位身價水漲船高，而鑑於旺市下盤源去貨甚速，選擇逐步減少，租戶及投資者轉戰二線地區如紅磡/土瓜灣、觀塘、深水埗及元朗等落戶及尋寶。旺市涉及範圍相當廣闊，資金並不是高度集中在三數個地區發展，價值億元的大額買賣頻頻出現，推動物業上半年登記量值飆升。

 數據顯示，截止6月13日，店舖物業買賣上半年暫錄得2,330宗， 較去年下半年的1,435宗急增62%，至於金額方面，由於逾億元的成交比重佔多，買賣金額高達330.07億元，數值不但較去年下半年158.02億飆升1.09倍外，更刷新歷史新高紀錄。預測上半年店舖買賣量值可達2,784宗，涉及金額373.7億。

展望未來，鑑於歐元區前景未明，股市持續波動，新政府即將上場，外圍觀望氣氛濃厚，投資者入市趨向審慎，不過，高通脹預期形成下，店舖始終是一項保值大的投資工具，故此相信店舖買賣前景繼續造好。傳統區店舖仍然成為投資者極力追捧的目標，不過，民生區舖位租售價走勢相對落後，頗有「追落後」空間，預期亦有部分商戶及投資者將轉往民生消費區發掘回報較高的貨源，預測下半年店舖租售量價料會平穩增長，而買賣成交量料達3,000宗，成交金額則向400億元水平進發。