新盤牽動市場走勢 澳門次季樓價料平穩

首季住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產聯席董事呂燕翔指出，澳門樓市尋底近三個季度後，二月份終於否極泰來，觸底轉角，受惠外圍局勢喘定，內地短時間內連續兩次降低存款準備金率，為澳門樓市「曲線」放水，積壓多時的購買力重新釋放回流住宅市場，再加上發展商積極推出一手項目應市配合，物業成交即時見底回升，走出困境。根據澳門統計暨普查局資料以及利嘉閣﹙澳門﹚地產研究部演算，今年首季澳門住宅物業成交量及總值料達2,500宗及69.17億元﹙澳門元‧下同﹚，較去年末季2,173宗及62.68億元分別增加15%及10%外，創出近3個季度新高。

 回顧首季樓市狀況，甫踏入2012年，住宅市場表現依然呆滯。聖誕、新春假期氣氛濃厚，用家、業主大多選擇外遊，買賣成交進度嚴重受阻，再加上一月註冊日子比正常月份為少，而且，一月中政府公布氹仔湖畔經屋發售的消息，增添不明朗因素，導致物業交投進一步下瀉。據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交宗數僅錄552宗，涉及金額18.47億，較去年十二月的886宗及28.93億元相比，分別減少38%及36%。倘若數字與去年同期的1,541宗及37.90億相比，跌幅更高達64%及51%。4

 不過，新春過後二月份樓市始現止跌回升跡象，二手市場睇樓量明顯回升，睇樓客當中以用家為主，反映用家買樓自住甚或提升生活質素者的潛在需求仍然很大，故此，自二月中旬開始，隨著發展商重推多個項目餘貨發售，物業交投即時熾熱起來。就澳門統計局資料顯示，二月份澳門住宅市場共錄得560宗物業買賣，較一月份的552宗微增1%；金額方面，由於細價物業成交比重佔多，二月份大市成交總值僅得16.20億元，按月下跌12%，與成交量呈背馳而行；樓面造價則見回升約3%至每方米約42,765元﹙折合每呎約3,973元﹚。

利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝指出，新盤餘貨銷情理想，發展商隨即在三月份開始發動攻勢，當中以華置旗下的「御海‧南灣」﹙La Scala﹚及德祥等旗下的「金峰南岸3期－尚譽」﹙One Oasis – Park Residence﹚的銷情最為矚目，由於單位樓面開價較貼近二手市場，能吸引大量二手購買力直接轉投一手陣營，故此，兩大新盤由內部認購至今短短數周之內，各自售出超過300伙單位；再加上「君悅灣」、「御景灣」、「曼克頓」、「皇族」等項目餘貨銷售數字再計算，三月份一手住宅成交量大抵接近1,000宗水平，估計佔整體住宅成交份額高達70%。

 在一手市場熾熱氣氛帶動下，二手成交亦見輕微回升，二手睇樓量按月大增60%至70%，刺激交投步伐加快，估計三月份一、二手住宅成交量可望因此倍升至約1,400宗，成交金額則飆升至34.50億元。樓價方面，鑑於新盤成交量價同見理想，加上SSD措施下二手賣盤快速消耗後呈現供不應求，帶動物業造價拾級而上。初步估計，綜合今年首季，整體住宅樓價由去年底累積反彈5至8%，至每方呎介乎4,050至4,166元水平﹙即每平方米43,595至44,841元﹚。一般而言，中價樓現價已回升每方呎4,000元起水平，豪宅物業樓面造價則介乎6,000至8,000元之間；至於特色單位，成交價則介乎10,000至12,000元水平。

 次季住宅市道展望

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，澳門住宅市場全面復甦，加上基礎因素不斷提升，樓市長線前景實在可以看高一線，原因包括：

 一、GDP增長持續強勁

據澳門統計局資料顯示，由2010年起澳門的全年本地生產總值﹙GDP﹚皆以雙位數高速增長，2011年增長率更達30%，顯示澳門經濟持續強勁增長。除旅遊博彩事業外，其他零售業包括餐飲、電器、藥房、化妝等都受惠於強勁經濟，直至2011年12月，零售業總額達125億元，較2010年同期增長約69.3%，2011年全年本地就業居民的收入中位數為12,000元，按季增加1,000元，失業率為2.1%。

 二、多項基建展開  商機無限

旅遊博彩方面，多個博彩娛樂項目陸續興建及竣工，如耗資逾80億美元的金沙城中心日前已經開幕，引入了三個品牌酒店，預料提供5,800個房間，令酒店總量增加25%，其他多項大型基建工程亦已經展開，包括港珠澳大橋、城市輕軌、橫琴十字門的千億元項目、澳門大學城等，將為澳門帶來不少商機及經濟效益。

 三、珠海暫停申辦粵澳兩地直通車牌

近日，珠海政府宣佈暫停申辦粵澳兩地直通車牌，此措施對珠海樓市影響甚大，畢竟對於大部分澳門買家來說，贈送兩地車牌是作為珠海樓銷售的招倈，現時取消兩地車牌，會影響澳門人在珠海置業，不過反而令更多資金回流本澳，於本澳置業。

 四、管一手樓花  更多資金流入

規管樓花銷售草案已進入立法程序，對此我們持正面支持態度。草案從「樓花」預售售許可、買賣合同內容、形式及登記四方面作出明確的法律規範，其中草案設有鼓勵登記安排，發展商必須要辦妥臨時分層登記才可以賣「樓花」，另設立強制性登記制度，自購買或按揭「樓花」之日起三十日內須申請登記等，增加「樓花」市場銷售的資訊的清晰及透明度，減少「貨不對辦」、「一屋多賣」及「爛尾樓」的情況，有助樓市更健康地發展及有效保障買家權益；當「樓花」銷售規範化後，國內和海外投資者更有信心於本澳置業及投資，有助更多資金的流入。

 五、地產中介發牌制度即將推行

此外，澳門政府即將推出有關地產中介發牌制度，現時正密鑼緊鼓地對現時從業員進行訓練作為有關準備。對於發牌制度的推行，有助於把現時任職地產代理的人員質素提高，趨向更專業化，有助改善行內良莠不齊的現象，更令企業走向規範化。

 綜合以上種種因素，廖梓嘉推斷，雖然澳門樓市仍有好大發展優勢，經濟發展依然穩步向上；更有「三低」利好因素支持，當中包括，2.1%的極低失業率水平，按揭息率偏低，樓宇價格比鄰近地區如香港等相對較低；最重要的是，希臘債務危機暫時紓緩後，暫時未見再有外圍經濟異動造成負面影響，預期樓市今年往後表現仍然可以看高一線。

 不過，鑑於澳門住宅市場經過二、三月份的高度活躍期後，市場購買力已被大量消耗後，而且又未必能在短時間及時補充，加上SSD稅制下二手賣盤流動大減，亦限制換樓流轉的力量釋放，估計次季住宅物業交投將由絢爛回歸平靜，步入回氣期。按現時市況推斷，澳門住宅成交量值將會由首季預測的2,500宗及69.17元，分別回落10%及7%，至第二季度約2,250宗及64.0億元，樓價則會在高位橫行整固。