二手業主叫價不宜過份堅持

去年樓市受政府持續推出樓宇政策及銀行收緊按揭成數拖累，加上歐債危機未能消除，二手市場由去年年中起交投每況愈下，成交顯著萎縮，加上年尾一手新盤主導市場，搶去焦點，銀行又減慢借貸步伐，留待今年重新出發，令二手市場一厥不振。

交投雖然減少，但是對樓價的影響卻是相對輕微。自從額外印花稅推出及收緊按揭成數後，二手業主傾向惜售，加上沒有資金壓力，叫價態度強硬，促使二手樓價在淡靜的市況下依然硬正，市場明顯減價的成交不多，由去年6月樓市步入冷靜期起計算，整體二手樓價就只下調約5%，而全年樓價更錄得7%至8%的增長，抗跌力可見一斑。

反而，各大發展商眼見市場購買力大減，投資者及內地買家又相應減少，加上新盤市場競爭激烈，不惜降低利潤目標，以貼近二手市場的價格推出項目，希望在短時間內積極搶佔市場購買力，開價比旺市時平均折讓15%至20%，結果成功在去年年尾牽起一輪新盤潮，為淡靜的樓市有來氣息。

一手暢旺，無可避免為二手市場帶來壓力，筆者認為，踏入2012年，市場何時復甦仍是未知之數，不過預期初段仍會由一手市場主導，有迫切換樓需要的二手業主，大概是時候重新作出部署。如繼續不減價，二手市況只會繼續一潭死水，將市場僅餘的資金進一步推向新盤市場。

當然，如市況轉好，問題未必會浮現，但是一旦市況持續膠著，例如樓市在農曆新年後未如傳統般出現小陽春，在前景不明朗之下，買家入市意慾將會更低，屆時二手業主要成功沽出物業，提供的樓價減幅一定會比目前大，很可能是10%或以上，除非你持有的物業是用作投資，不到價可以改為收租，那還可以堅持不減價放售；否則，如果你手頭上只有一層物業、必須以樓換樓，屆時議價條件只會更低。有心換樓的人士，是時候考慮讓步，只有提供更多的折讓，才能從一手市場搶回客源成功出貨，否則隨時要付上更大的代價。

【刊於2012年1月12日經濟日報專欄】