利淡因素影響2012澳門樓市走勢 料成交量減10%-15% 樓價跌8%

2011年住宅市道回顧

利嘉閣(澳門)地產區域董事梁明輝表示，澳門住宅市場於2011年經歷了翻天覆地的變化。承接2010年年底整體樓市交投之旺勢，甫踏入2011年，澳門樓市走勢依然強勁；另一方面，因為去年一手市場缺乏焦點，導致交投偏靜，令發展商破天荒於今年農曆大初六的新年長假期淡季中，紛紛推出新樓盤，其後短短兩個月內合共有6個新樓盤推售，全都錄得理想銷情；新樓盤火熱銷情就加速了二手物業的交投，故今年年初到4月份，澳門樓市交投一直熾熱。

 但在4月20日，澳門政府公佈一連串調控樓市措施，建議包括：

1.      收緊樓花按揭成數至70%。

2.      開徵額外印花稅：於一年內轉售住宅樓須繳付20%印花稅；一年以上至兩間轉售須付10%。

3.      實施取消不動產中間轉移稅0.5%，改為直接按階梯稅率徵收物業轉移印花稅3%。

 澳門政府上述政策對樓巿造成了巨大震盪，不少大型樓花新盤都紛紛停售，發展商亦轉持觀望態度，導致巿場交投氣氛即時冷卻下來；加上措施令到短期炒家消失，又影響市場的投資情緒，累及5月份成交量大跌至800宗水平，比4月份急挫77%。但事實上，5月份交投仍未真正反映出市場對政策的反應，因為當中有不少是買家趕搭政策執行前尾班車的交易；直至6月份措施正式實行後，樓市成交量更進一步跌至只有約200宗，當中以澳門本地用家作主導。

 雖然如此，澳門樓市於今年上半年的整體表現仍屬理想，因為由1至6月份累積錄得12,809宗住宅物業成交，涉及金額總值約467億元，較2010年上半年的9,256宗及217億元，分別上升38%及115%。

 然而，利嘉閣(澳門)地產區域董事王世榮指出，自從6月份實施額外印花稅後，澳門樓市交投便轉趨淡靜，加上歐債危機令全球股市出現大幅波動、中國不斷加大調控樓巿措施，早前又爆出溫州民企倒閉潮，令到國內以至澳門本地銀行都紛紛採取收緊銀根政策，進一步削弱了巿場的投資氣氛及樓宇買賣的承接力，導致第3季住宅成交量急降至2,100宗，金額總值減少至59.2億元，比第2季的8,255宗及332.6億元，跌幅分別達75%及82%，並較2008年金融海嘯爆發時的第三季之2,750宗更低。

 至於今年第四季，由於有不少發展商趕在年底前推盤，在多個新樓盤相繼開售帶動下，使樓市成交量輕微回升，預計第四季期間將錄得約2,300宗成交，金額總值約70億元，較2010年末季的5,084宗及160億元，明顯下跌55%和56%。總結澳門樓市下半年走勢，住宅成交宗數約4,400宗，涉及金額總值約129億元，相比今年上半年顯著下滑66%及72%。

 澳門樓市2011年交投總結

王世榮續稱，總結2011年澳門樓市表現，預計全年住宅成交量有約17,000宗，較去年全年成交量18,000宗減少約6%，至於今年全年住宅成交金額總值約600億元，比2010年全年的460億元，增加約30%。

 至於樓價方面，2011年澳門住宅物業的平均成交呎價為3,822元，較2010年的3,102元，上升約23%。根據澳門統計局資料顯示，2011年全年有約39幢住宅樓宇落成，共提供1,078個單位，較去年全年4,066伙大幅減少73%。預計2012年澳門將有多個新樓盤推出，估計可提供3,450個單位，相信有助帶動整體樓市交投氣氛。

 不過，澳門全年本地生產總值(GDP)增長率約30%，至於全年賭收預計有約2,600億元，較2010年的1,900億元，增加約37%，反映出澳門經濟發展持續強勁。這樣強勁的經濟發展趨勢，卻與現時澳門樓市疲弱表現剛好相反，可見政府的干預政策，已導致樓巿表現跟澳門經濟的向上發展嚴重脫軌。

 2012年澳門樓市前瞻

 利嘉閣(澳門)地產董事總經理廖梓嘉預期，明年仍充斥著多個不明朗因素，影響澳門住宅市場走勢：

 一. 歐洲債務危機隱憂

沒完沒了的歐洲債務危機，令全球股市及經濟出現波幅，不單只導致息口回升，更影響投資者情緒。

 二. 萬九公屋供應

澳門政府已正式啓動19,000伙公屋單位供應計劃，預計於2012年可全部推出巿場，相信屆時以樓齡較高及質素參差的樓宇最受影響，樓價估計會因而下跌10%。

 至於豪宅物業及質素較高的樓宇，則會受惠於澳門近年經濟向好，令市民收入豐厚，供樓及承擔能力提高，故仍有支持力，對此類型物業影響未算嚴重，相信其樓價水平亦不會因為大量公屋供應而受壓，不會大幅下調。

 但整體而言，由於公屋數量突然增多，若果政府真的全部落成及推出，相信將對澳門樓市構成一定的震盪。

 三. 額外印花稅影響

由於今年實施的額外印花稅制度，預計明年二手放盤量會進一步減少，二手樓轉手量亦會隨之下降，令二手供應量出現斷層現象。此外，一些即將入伙的新樓盤項目，或者會有部分業主為求減磅或不願上會，而出現寧願減價求售的現象。因此，預計澳門樓價有進一步下調約5%至8%的空間。

 四. 受惠大型基建和博彩娛樂業帶動

雖然外圍經濟不穩，但澳門有多項大型基建已經展開，包括港珠澳大橋、城市輕軌、橫琴十字門的開發等。這些龐大的基建項目為澳門帶來不少的商機及經濟效益。

 至於博彩業方面的發展，2012年中，威尼斯人五，六期亦會竣工及開幕，加上澳門的娛樂事業漸趨成熟，步向更多元化發展，各賭場均有不同的娛樂配套，將澳門營造成完善的綜合娛樂渡假城市。因此相信澳門的經濟，亦會隨著主要產業的多元化發展而再攀高峰。

 此外，博彩娛樂業亦帶動大量外僱人員湧入澳門。據資料顯示，澳門外僱人數由去年的75,813人，明顯上升至今年10月份的91,241人，連帶租金亦上升，其中氹仔區租金回報率現在約3.5厘，整個澳門住宅租金回報率為3.2厘左右。這點亦誘使部分投資者在現有的經濟環境下，選擇投資物業作為長線收租用途。

 廖梓嘉認為，長遠來說，澳門樓市仍存有很大的發展優勢，住宅物業價格水平比鄰近地區如香港等，相對較低，加上澳門全年生產總值增長達30%、經濟發展良好、失業率持續下降至2.6%水平、今年第三季的薪金中位數為10,000元、按揭息率仍然處於偏低水平這些利好因素，支持澳門經濟及樓市未來發展向好。

 但隨著全球經濟前景不明朗，以及澳門政府調控樓市政策不變的影響下，預計2012年澳門樓市交投將持續偏靜，料成交量將下跌約10%至15%；另一方面，因為中央開始適度「放水」及歐美正開始減息抗衡經濟滑軌，相信不致於令樓價大幅下跌，因此估計明年澳門住宅樓價跌幅將在5%至8%之內。