樓市了無生氣 放寬按揭成數是解藥

2011年快將完結，今年樓市走勢可謂風迴路轉，年初時樓市走勢尚算暢旺，可是由年中開始，在政府收緊按揭成數、加快賣地及落實居屋計劃等措施接連推出下，再加上環球經濟不景氣等，二手買賣成交量明顯調頭向下，成交量每月僅維持在三至四千宗水平，預期2011年全年登記量值最終僅可達8.82萬宗及約4,722.81億元，較10年分別銳減37%及19%，按年登記宗數將創出近5年新低。

至於明年，除非市場有特別利好消息傳出，否則樓市不會有太大驚喜，一、二手住宅市場將逆向發展，二手住宅每月成交量頂多維持在5,500餘宗水平；一手市場則有望回勇，因為今年一手市場實際推盤量偏少，只有不足1萬伙，數量比10年全年的10,907伙減少12%，估計發展商來年會因應市況發力搶奪購買力，加上融資成本上漲等因素，加快推盤步伐，刺激全面一手成交增加48%至1.5萬宗。可是，一手市場始終孤掌難鳴，預期全年整體一、二買賣登記將較今年再跌8%至8.1萬宗水平。

樓市轉向，地產代理的營運首當其衝受到拖累，二手死寂，幸好尚有一手新盤推出為地產代理帶來佣金收入。然而新盤供應有限，即使有一手新盤救市，也始終不足以讓所有從業員生存，如牛皮市況持續，預期來年整體地產代理市場將有3成同業流失，繼而產生骨牌效應，為整體人力市場及經濟帶來危機。

很多人或會將牛皮的樓市歸咎於額外印花稅(SSD)的出現，但是筆者認為，收緊按揭成數才是真正致命傷。SSD推出的原意是為打擊炒家，但是根據我們當時的統計，活躍於市場的炒家不足2%，影響有限。反觀收緊按揭成數，卻是加重了所有購買中上價以上物業的人士的資金負擔，令換樓意慾大大降低，波及換樓鏈，牽連甚廣。在市況進一步惡化之前，政府大概應該重新檢討樓市政策，單是考慮放寬按揭成數，或已足以為樓市帶來重新啟動的動力。

【刊於2011年12月19日新報專欄】