地產代理冰封期

每逢年尾，必是回顧樓市表現的時候，2011年上半年樓市交投尚算暢旺，惟下半年整體樓市開始每況愈下，表現持續尋底。

根據土地註冊處資料顯示，截至12月7日為止，今年整體住宅買賣登記累錄約8.52萬宗買賣登記。利嘉閣研究部按走勢推算，預期2011年全年登記量值最終僅可達8.82萬宗，較2010年的13.97萬宗銳減37%，按年登記宗數勢必創出近5年新低。二手買賣成交維持在每月3000至4000宗水平，有限的二手交投直接影響地產代理的生計，幸而某些月份有一手新盤推出市場，為代理帶來佣金收入，生意才得以平衡。

問題是，縱使現時有一手支撐，亦根本不足以養活市場現存約34,000名的持牌代理。 以利嘉閣地產為例，七月份約有23%的從業員未有促成任何生意，隨著近半年成交持續縮減，未有「開單」的從業員也逐漸增加，直至十一月，零佣金收入的從業員比例更遞升至52%。 這些數字，意味著公司成本增加，經營的難度也自然在相應提高。

生意淡薄，而代理行的人工、租金、廣告等開支龐大，要實施緊縮政策絕對無可厚非。不少傳媒在此等逆市，均開始相繼報導代理行內的危機，「裁員」彷彿隨處可見。 其實，對極度依賴佣金收入的地產代理從業員來說，「零佣金」令其難以維持生計，即使公司未有裁員的動作，他們也會知難而退，在市場自然流失。

目前，政府出招壓市、歐債危機、環球股市波動等利淡因素仍然充斥市場，預料在聖誕、元旦及農曆新年這三大節日期間，發展商將減慢推出新盤的動作，相信二手市場亦難見起色。除非政府出手救市，重新檢討額外印花稅政策，並放寬銀行的最高按揭成數，以積極啟動換樓鏈。 否則，縱使明年二手成交宗數有機會反彈，也只會維持於每月約5,500宗的水平，筆者估計，整體地產代理市場的人手將有機會縮減三成。

【刊於2011月12月23日Capital Weekly專欄】