放緩趨勢持續 明年住宅交投料減8% 政策起伏藏變數 樓價調幅難預測

環球經濟爆發危機，加上政府推行緊縮政策迫使樓市降溫，令本港樓市度過艱苦的一年，利嘉閣地產預期，由於股市波動、息口趨升及緊縮房策仍然運行，預期明年樓市交投勢必再向下望，推測全年一、二手住宅買賣登記將再減約8%至約8.1萬宗水平。

樓市形勢欠佳，樓價基本走勢相信亦會跟隨大市向下，不過，物業漲幅仍然高於存款及按揭利率，意味市民買樓保值需求仍在，同時，樓宇供應從緊亦有助支持樓價；而且，至為關鍵的是，中央開始適度「放水」及歐美正開始減息抗衡經濟滑軌，不致樓價大幅下跌，因此預計明年樓價跌幅將在10%以內。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，本港樓市剛剛度過了艱苦的半年，受到外圍經濟不景、政府加大力度調控樓市等利淡因素所影響，今年樓市表現可算強差人意。根據土地註冊處資料顯示，截至12月7日為止，今年整體住宅買賣登記累錄85,156宗買賣登記，涉及金額約為4,473.91億元，按走勢推算，預期2011年全年登記量值最終僅可達8.82萬宗及約4,722.81億元，較10年分別銳減37%及19%，按年登記宗數勢必創出近5年新低（見附錄圖一）。

 按物業市場分析，二手市場表現較為失色，皆因外圍經濟不穩影響市民入市意欲；而且，SSD出現亦壓止短線物業炒賣，緩緩減慢物業流轉；最後，息口回升及法定樓按成數降低「雙重」增加買家負擔，更導致換樓鏈「鬆脫」，拖累今年全年二手住宅的預測登記量值只有7.79萬宗及3,334.66億元，較10年分別減少38%及27%（見附錄圖三）；在發展商在第四季積極推盤，搶佔二手市場購買力下，二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由去年的90%稍微滑落約2個百分點至今年的88%（見附錄圖四及表一），可見二手物業流轉轉弱的事實。

 按地區分析，熱門地區二手交投全線滑落，顯示利淡因素纏繞下二手交投廣泛受挫。就以今年繼續高踞二手成交榜首的屯門區為例，今年截至12月7日為止的累積二手住宅買賣登記宗數只有4,810宗，較去年全年的8,503宗銳減43%之多；排名次席的將軍澳區，二手登記量則有4,038宗，較去年全年的6,553宗銳減38%（見附錄表四）。同時，今年龍頭屋苑表現嚴重失色，屋苑榜首嘉湖山莊今年﹙同樣截至12月7日為止﹚的買賣登記宗數約1,144宗，較去年全年所錄的2,247宗銳減49%，而沙田第一城今年則錄949宗，較去年全年的1,887宗大減50%，美孚新村的登記量有725宗，較去年的1,352宗銳減46%。綜觀上述數字，可見去年同樣成交「破千」的嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新邨當中，今年只剩下嘉湖山莊能保持「破千」成交的紀錄。

 陳大偉指出，以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價於今年首11個月累升7.7%，年底二手交投一般比較淡靜，將拖累樓價繼續下跌，預計全年樓價累計升幅將進一步收窄至約6.7%；豪宅物業方面，今年首11個月樓價則累升9.5%，預測全年漲幅則只有9.0%。租金走勢方面，預測兩類物業的全年租金升幅為4.6%及13.0%（見附圖五及圖六）。

 二手市場走勢失利，一手市場亦難獨善其身。受制政府多番出招壓市，擾亂及阻慢發展商正常推盤時間表，今年一手銷情亦明顯較往年遜色。數據顯示，今年截至12月7日為止，一手實際推盤量約達9,624伙，數量對比10年全年的10,907伙減少12%。按數據推算，2011年全年一手住宅預測買賣登記宗數只有約1.02萬宗，較去年減少約24%；不過，一手單位訂價持續上揚，加上豪宅新盤所佔比例甚高，預計今年全年成交總額達到1,388.15億元，金額按年倒升6%（見附圖二及表一），出現量跌額升的局面。

樓市中期下行趨勢已成  明年住宅交投料再減8%

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，由於樓市中期下行形勢已成，加上短期息口仍然向上，直接增加市民置業及換樓的利息負擔，市場動力勢必進一步放緩；再者，目前金管局實行層級式限貸政策，不斷削弱二手換樓鏈的支持，乘數效應擴大利淡因素下，預期明年一、二手住宅買賣登記勢必再跌8%至8.1萬宗水平，其中二手住宅成交預期將減少15%至6.6萬宗。反觀，一手住宅成交走勢則呈背馳，估計發展商會因應市況搶奪購買力或融資成本上漲等因素，加快推盤步伐，刺激全面一手成交逆市增加48%至1.5萬宗。至於物業成交總額，亦會跟隨大市交投減少15%下，數值將由今年初步預測的4,722.8億元，按年下跌約15%至來年的4,000億元水平（見表一）。

利好基礎因素抗衡  樓價大跌機會微

廖偉強續指，樓市形勢欠佳，樓價基本走勢相信亦會跟隨向下尋底，不過，物價漲幅仍然高於存款及按揭利率（見圖一、二及三），意味市民買樓保值需求仍在，此形勢下樓價抗跌力仍然高企；同時，樓宇供應從緊減輕業主蝕讓賣樓的壓力（見圖四），亦有助支持樓價；而且，至為關鍵的是，中央開始適度「放水」及歐美正開始減息抗衡經濟滑軌，不致樓價大幅下跌，因此預計明年樓價跌幅將在10%以內。

 政府應考慮取消額外印花稅

廖偉強表示，政府近年積極推出各項措施抑壓樓市，令二手成交宗數由高峰期每月約12,000宗大幅下跌至現時每月約3,000宗，跌幅超過六成。至於樓價方面，交投量減連帶樓價停止上揚，只錄頗輕微的跌幅，表現尚算平穩。